2011年12月底，厦门市又出台规定，2011年2月20日出台的限购令延期，而且此次延期没有明确限购令的终止期限，势必会对厦门市房屋买卖产生影响，笔者结合办过的与限购令有关的案子，谈谈限购令在房屋买卖中蕴藏的法律风险，希望对房屋买卖双方有所帮助，减少纠纷。

一、案例

案例一：2011年4月11日，张三与李四签订《房产买卖协议书》，约定：张三将厦门市思明区罗宾森广场一房屋以1730000元价格出售给李四，并约定具体付款时间。李四并依约已于2011年4月9日支付50000元定金及中介费16000元。尔后，李四发现了如下问题：张三卖给他的房屋并不是中介原先带他现场看房的房屋，之前查看的房屋为南北朝向，买卖房屋为东西朝向，李四觉得自己受骗了，并产生了想退房的想法，经与张三协商，张三坚决不退房，并否认自己的欺骗性行为。

万般无奈一下，经咨询律师，李四发现自己并没有证据证明张三的欺骗性行为，以此为由要求解除合同没有法律依据，也不会得到法院支持。但李四系外地户口且名下已有一套房产，按照目前国务院和厦门市限购令，李四在厦门不能再购买房屋，即使合同有效，也面临房屋无法过户和合同不能履行的问题，因此可以以此解除合同。

随后原告根据律师指点提起诉讼，要求解除房屋买卖合同并要求张三退还购房款。此案经厦门市思明区人民法院于2011年8 月  12日作出判决，查明《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》规定，原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房），李四系外地户口，且在厦门已有一套住房，属限购对象。并认为房屋买卖协议系原被告双方真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。但由于厦门市限购令的政策变化，致使双方签订的合同目的无法实现，因此解除合同并判令张三将收取的5万元定金返还给李四。

案例二：2010年4月13日，王五与赵六签订房产买卖协议，约定王五向赵六购买厦门市海沧区沧林东一房产。成交总价200万，王五并支付定金20万元。岂料，为了抑制过分投机行为，保障房地产市场健康发展，国务院于2010年4月17出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，在政策打压下，2010年4月下旬开始，各地楼市成交量迅速下滑，成交萎缩，市场低迷。正是在这样的市场背景下，王五觉得买亏了进而产生了毁约的意图，并有目的与赵六商谈合同事宜，造成赵六违约的假象并做了电话录音。之后，王五以赵六违约为由要求解除合同并要求赵六双倍返还定金40万元。此案经厦门市海沧区人民法院于2010年10月8日作出一审判决，查明双方都没有违约，并判令双方继续履行合同，王五要求解除合同目的受挫。随之，王五提起上诉，本案也发生了戏剧性变化，因为2011年2月20日厦门市人民政府办公厅发布《贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的实施意见》，该意见规定：“对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。”，厦门市中级人民法院以王五属非厦门户籍，且在厦门已拥有一套住房，根据厦门市现有政策无法再购买第二套商品房，双方当事人也无法在厦门市房管局办理相关房屋转让和登记手续为由，判决解除合同和赵六返还20万定金给王五。

二、相关规定：

1、《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》第六条规定：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。

2、厦门市人民政府办公厅发布《贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的实施意见》第六条规定：“对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。”
  3、 合同法第一百一十条　当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

　　（一）法律上或者事实上不能履行；

　　（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未要求履行。

三、律师关于针对限购令对房屋买卖影响的提醒：

1、为什么限购令能作为解除合同的理由

如果房屋买卖合同中的买方属于限购对象，则双方当事人也无法在厦门市房管局办理相关房屋转让和登记手续，这意味着只要限购令不解除，买方就无法取得房屋产权，合同目的无法实现。实质就是合同在法律上或事实上不能履行，根据合同法规定，买方有权要求解除合同。

2、如何避免限购令对房屋买卖的影响，降低交易风险

首先，在合同签订时最好到房产局调查核实一下买方（如果已婚，还包括其配偶）是否属于限购对象，并要求买方作出相应声明和保证。

其次，即使买方属于限购对象，双方签订的合同也是有效的。只是因为政策的原因导致房屋暂时不能过户，因此，如果在合同中明确约定待限购令解除后双方再行办理过户登记手续，那么买方就不能再以限购令为由要求解除合同。