陈奇斌律师

XX郡卖房时，各种宣传渠道都打着“读XX师大附小”的旗号，可后来，该楼房的施教片区竟变成了XX小学，对此，200多户业主质疑开发商虚假宣传。那么，什么是虚假宣传行为？如何维权？

虚假宣传行为是经营者利用广告或其他公众知道的方法,对商品的质量、制作成份、性能、用途、生产者、有效期限、产地等作引人误解的虚假宣传。在商品房买卖过程中，开发商可能存在各种天花乱坠的虚假宣传行为，那么买房人如何维权呢？个人认为：

一、通过行政渠道，要求实施者承担相应的法律责任。

根据我国《反不正当竞争法》第24条、《广告法》第37、38条之规定，可对开发商、广告经营者做出以下处罚：

1、开发商利用广告和其他方法，对商品作引人误解的虚假广告的，工商部门应责令停止违法行为，消除影响，并可根据情节处1万元以上20万元以下的罚款。

2、广告经营者在明知或应知情况下，代理、设计、制作、发布虚假广告的，工商部门应当责令停止违法行为，没收违法所得，并依法处以广告费用1倍以上5倍以下的罚款。情节严重的，可停止其广告业务; 构成犯罪的，依法追究刑事责任。

3、发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使其合法权益受到损害的，广告主应负担民事责任。广告经营者、广告发布者不能提供广告主的真实名称、地址的应承担全部民事责任。

据报道，XX市工商局查实XX公司存在售房时利用虚假宣传误导消费者行为，拟处罚款人民币8万元；此外，该公司还以格式合同条款排除消费者合法应有权利，拟处罚款1万元。

二、通过司法渠道，起诉撤销《商品房买卖合同》，要求退款，并赔偿损失。

关于这点，需要区别开发商的虚假宣传广告是属于邀约，还是要约邀请。一般性的宣传广告只是要约邀请，而非要约。

开发商关于装修、小区配套设施、房屋设计等方面的承诺，如系要约时，开发商虚假宣传的行为就构成了违约，应当按照合同约定承担违约责任。如有合同违约金之约定的，应当支付违约金;购房有损失，应当赔偿损失;如果虚假宣传与实际交付的房屋不一致已经从根本上影响到房屋的使用，则开发商在此构成了根本违约，购房者就有权根据合同法的有关规定，主张解除合同，要求开发商返还购房款和利息，并赔偿损失。

如开发商对房屋的虚假宣传不构成要约，开发商对于虚假宣传的行为仍然应承担法律责任。购房者因受开发商的虚假宣传而与开发商签订了购房合同，开发商当然构成欺诈。对此，购房人可以请求主张变更合同内容，如根据虚假宣传的内容与实际交付房屋不一致的情况请求酌减合同价款。