成都锦江法院反映房屋买卖合同逾期办证违约金执行中存在的问题并提建议

    近日，锦江区法院反映该院执行的875件涉房屋买卖合同逾期办证违约金存在的五个问题，并提出意见建议。

    一、存在的五个问题

    （一）执行申请人人数众多，执结难度大。该院执行的875件房屋买卖合同逾期办证违约金案件中，申请人数较多，社会影响大，涉稳因素较为突出。其中，涉一家房地产开发公司的申请执行人就达406人。此外，还有大量的同类案件正在诉讼阶段，将会逐步进入执行程序。

    （二）被执行人逾期办证的时间较长。此类案件的执行往往涉及到众多的历史遗留问题，尤其是办理产权证牵涉较多的行政部门，使执行周期拉长，时间跨度往往长达数年。其中，涉一家房地产开发公司违约办证时间竟长达6年以上，多数为4、5年。逾期办证时间越长，违约金的数额就越高，执行标的金额也越大。

    （三）执行标的额较高，有的甚至高出购房金额。该院执行的某一房地产开发公司为偿还债务，已将开发的房产土地使用权抵押给了银行，在未偿还清债务后不可能办证，致使该土地不能解除抵押，分户产权无法办理，使得违约金额不断增加。如某一房地产公司与业主签订逾期办证违约金数额时，约定比例为日万分之五，违约期间已为5年以上。按此标准计算，再加上《民事诉讼法》加倍支付迟延履行期间的利息规定，相当多的执行案件逾期办证违约金数额高于房屋售价总额，最高的违约金达到609696元，超过房价总额的9.5%。

    （四）被执行人的执行能力差。在涉875件案件中，仅有一家房地产公司的车库被执行人员控制，有一定的执行条件，可以通过强制措施或促使被执行人履行义务。但其他涉案的房地产公司，要么可执行的财产仅有一间会所，执行财产不足；要么根本没有可供执行的财产。其中，还有多家房地产公司存在拖欠税费情况。

（五）调解协议履约率低。在申请执行的875件案件中，多为在诉讼阶段就调解结案，对违约金的数额支付在调解书中已作了具体的说明。截止约定时间，无一例案件系被告自觉履行调解协议，均为申请人到法院申请执行。

    二、意见建议

    （一）加大执行公开力度。以“阳光执行”展示执行的公平公正，打消当事人的顾虑，提高执行公信力。由于此类群体性纠纷涉案人数众多，处理难度大，涉及社会稳定因素，极易引发群体性事件发生，因此要尽力加大执行和解力度，促进当事人自动履行，避免矛盾激化。

    （二）在审判阶段要注意合理确定违约金金额，不能为“调解”指标而不注重审查实际调解意愿。许多房屋买卖合同约定了较高的逾期办证违约金，法官在进行审查时应当注意是否在合理的幅度范围内，特别是在调解中要强调履行的可能性，防止调解中损害对方当事人利益的现象。

    （三）加强相关单位的团体协作，形成执行联动机制。充分利用“大调解”体系，通过法院服务基层联系点与街道办事处、司法所、社区组织及市区规划部门、房管部门、土地管理部门形成执行联动，及时通报案件进展情况和相关信息，共同采取相应的法律措施。

    （四）加大对拒不执行法院生效判决、裁定的打击力度。与公安机关、检察机关密切配合，对拒不执行、抗拒执行法院生效判决、裁定的要依法严处，形成高压态势，破除被执行人的侥幸心理，维护法院裁判的威权，保护广大申请人的合法权益。

    （五）加大法制宣传力度。通过以案说法、加大媒体宣传等多种形式，对房地开经营者和广大购房者进行法制宣传和风险教育，防止因开发商预售瑕疵房屋而履行不能，且没有资金承担违约责任的情况再次发生。同时，要加大法律意识的宣传，引导群众以法律手段解决纷争，防止过激行为，共同促进房地产市场的健康和谐。冉雪瑛 杨绍元