以农村宅基地买卖的形式，实现不了以物抵债的目的

承办人：邹火发 张赛男律师

一、案件介绍

原告：申甲、申乙、申丙、申丁、殷XX

被告：马XX

原告五人为北京市大兴区采育镇XX村某房屋共有权人。申乙因为做生意亏损欠下他人巨额款项，马XX得知此事后，主动表示可以帮忙解决此事。

2010年12月9日，马XX和孙XX、马X、庞XX等人，带着事先打印好的卖房协议来到原告家中，表示只要原告一家人签完卖房协议，即可将钱交给原告。卖房协议中约定房款1,300,000元整，房款已付清。另注有三条约定：（1）原告于2011年12月9日前归还房款1,300,000元，此房归还原告；（2）如房屋在2011年12月9日前被拆迁，原告必须退还马XX的买房款1,300,000元，之后余款归还原告。（3）如原告在2011年12月9日前未归还款，此房永久归马XX所有。2011年12月9日之后，房子一旦拆迁，一切拆迁费用归马XX所有。如发生拆迁纠纷，原告自愿以原购买房价的3倍（3,900,000）收回房屋。2011年12月，原告向大兴区人民法院提起诉讼，请求判令卖房合同无效。

二、双方观点

原告认为：事实上，被告在签订协议后第二天，才由孙XX向原告支付了55万元，剩余75万元一直没有支付。且在签订协议时，申甲并不在场。而是由申丁应孙XX的要求加上去的，申甲对卖房一事并不知情。买卖共有房屋，未经申甲同意，侵犯了申甲作为房屋共有权人的利益，因当认定为无效。且被卖房屋是农村宅基地房屋，被告作为买房人并不是集体经济组织成员，而是城镇户口，不能买受农村房屋。此卖房协议违反了国家法律的禁止性规定，应当认定为无效。

被告辩称：被告与原告签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，且被告已经支付了房屋价款人民币130万元，该协议不违反强制性法律规定，应属有效。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

三、审理结果

一审法院经审理查明事实，“马XX向法庭提交《卖房协议》原件一份，该协议内容与原告所提交协议内容完全一致，但该协议底部，未见申甲字样签名。另查明，马XX为非农业家庭户，其户籍载明住址为北京市大兴区采育大街X号，系于1911年4月3日自XX村迁入。”法院认为：“宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。马XX为居民，其所买受的房屋坐落在村集体所有的土地上，原、被告在处分房屋的同时也处分了宅基地，上述行为损害了集体经济组织的利益，是法律明确禁止的。”故法院判决：“确认原告及案外人刘X与被告马XX于二O一O年十二月九日签订的卖房协议无效。”

四、案件评析

在实践操作中，转让宅基地使用权和农村住房，有以下情况的，应认定为无效：（1）城镇居民购买农村住房和宅基地的，因违反国家有关规定，应认定为无效；（2）法人或者其他组织购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权人主体资格，应认定无效；（3）《土地管理法》规定，取得宅基地使用权应先经过集体经济组织批准，擅自转让农村住房和宅基地，未征得本集体经济组织同意的，应认定无效；（4）向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效；（5）受让人已经有住房，不符合宅基地分配条件的，应认定无效。

本案虽然以确认《卖房协议》无效收尾，但本案当中所涉及到的并不只有农村住房及宅基地的买卖。事实上，（1）本案是孙XX、黄XX通过中间人马XX向原告提供55万元借款，并于到期之日高额收回借款和远高于银行同期利率的利息。根据法律规定，超过人民银行同期借款利率四倍的借款利息不受法律保护。因此，如果被告另外主张利息，超过的利息部分，是得不到法律支持的。（2）从本案所签订的《卖房协议》另注的三条约定中可以看出，原被告约定，如若原告到期不还款，此房便归被告所有。这种约定条款属于流质条款，违反了法律强制性规定，严重损害原告的利益，是无效条款。

五、代理心得

本案承办人代理原告诉讼，在代理的过程中，收集证据证明被告的城镇居民身份是主要的。另外，要证明被告只是作为借款事实的中间人，就需要原告配合取证。在起诉之前，承办人就要求原告通过与相关人员面谈、电话等方式，录下了相关证据，证明原告所收到的借款确实为55万元，被告作为中间人，并不是真的想买房，也并不是真的“购房款”来源。