商品房市场的法律风险防范对策

（一）     开发商法律风险防范对策（略）

（二）     新房买受人法律风险防范对策。

1、     签订合同时的防范对策。

（1） 是否符合预售条件。检查开发商的“五证两书”原件是否齐全，即《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售预售许可证》等，并朝下证件号码。此乃检查开发商项目是否合乎相关法律规定的必要文件。

（2）面积问题。建筑面积、套内面积、使用面积及其测量方法要明晰，将开发商有关面积的宣传材料择要写入合同。

一是房屋面积。开发商应以套内面积签订购房合同，对套内面积和建筑面积之间的换算方法必须进行明示，并以套内面积为单位公布每平米单价和房屋总价；开发商应承诺交房时使用面积应和签合同时的套内面积相等。对于交房之后实际套内面积和合同签署面积的差值，确定双方可接受的误差比例，一般而言是正负3%，超过此比例的买受人可以选择退房，开发商应退还房款及相应利息。

二是公摊面积。不应计入的包括仓库、车库、作为人防工程的地下室、售房单位自管自用的房屋等，在商品房买卖附件里应有一个明确的说明。

（3）交房时间和条件。交房时间和预期交房条件要明确。如装饰标准、物业服务项目、收费等，同时明确违约责任。注意防止开发商利用“合理顺延”权利过长延迟交房时间。

关于交房时间。合同中要明确交房时间以及相关的逾期违约责任，重点是需在合同中约定相应的违约责任。

关于小区规划。房屋外部环境要详细约定。如户型、绿化、相关配套设施、开发商对小区环境的承诺等。有关规划设计变更条款，在商品房施工过程中，某些方面开发商认为需要做规划或设计上的变更的，应该在收到有关部门批准变更后10个工作日内以书面方式通知买受人，买受人有权选择解除合同或继续履行合同。

关于装修标准。开发商承诺的装修标准必须以书面的形式进行约定，对于装修时包括公共部分所使用的所有材质和型号，必须进行明示。若是精装修，则要注明保修年限。

关于物业服务。物业费用收取、服务内容必须作为合同组成要件以书面方式确定，入住后一年内，业主有权对物业公司进行评估，若认为物业公司不能胜任小区的物业工作，有权解聘并重新选择物业公司。

关于入住条件。入住条件必须达到通电、通水、通气、通邮、通话、通电视等。

（4）付款方式与期限。一次性付款可以与开发商协商，提留一定比例的房款在正式交房后在予以给付；若是银行贷款，则把时间约定的更充裕些。

（5）房产证的办理。明确房产证办理的具体时间以及无证和迟延办证的违约责任。按照现行商品房销售规定，出卖人应当自房屋交付使用后60日内将登记资料提供给产权登记部门备案。若因开发商原因，使买受人不能及时办理产权证的，可约定一个处理方式。对于违约金，则可根据实际请款具体约定。

（6）房子保修期限。按照国家规定的质量标准判断房屋的质量状况，并对维修期限、条件作出明确约定。

（7）合同纠纷的处理。一旦出现纠纷，可以协商解决，协商无果，则可向法院起诉。若合同约定了仲裁条款，则可向当地仲裁委申请仲裁。

2、交房验收的防范对策。

买受人若要有效规避房屋交接过程中的风险，首要之事便是与出卖人在合同中明确房屋交接程序，若按如下程序进行交接或可降低风险：出卖人向买受人发出入住通知书→买受人书面签收“收到入住通知书”→买受人书面签收“商品房钥匙收到条”→出卖人提供《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、商品房面积测量结果及依据等相关文件→买受人现场验房并在《业主入伙验房单》上签字→在开发商提供的入伙凭证上签字→结清房款和办理房产证的相关费用→签署前期物业服务协议等文件，完成房屋交接手续。

3、逾期办证的防范对策。

对于逾期办理房产证的，合同中违约金的约定要明确具体。开发商出现违约行为后，购房者可依据合同主张权利。办理房产证过程中更更，买受人是法定义务人，开发商负有协助义务，买受人可以选择委托开发商办理房产证或自行办理房产证。根据目前法律法规规定，期房自商品房交付使用后90日内、现售商品房自合同签订之日起90日内需办理土地变更和房屋所有权登记手续。《城市房屋权属登记管理办法》和《城市商品房预售管理办法》均相应规定房屋权属登记由买受人即权利人提出申请，对于开发商仅规定了开发商不履行协助义务所应承担的行政责任，这对保护广大买受人的合法权益不利。就买受人而言，在购房合同中国明确约定并委托开发商代理房产证办理事宜较为妥当。若因开发商原因不能办理产权证，买受人有权选择解除合同并要求对方赔偿损失。

4、欺诈行为的防范对策。订立商品房买卖合同时，若出卖人具有下列情形之一，合同被法院或仲裁机构认定无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息并赔偿损失，可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

对出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的实施或者提供虚假商品房预售许可证明的行为。《城市房地产管理法》第四十四条和《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条明确规定：一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求法院或仲裁机构撤销或变更。换而言之，出卖人故意隐瞒没有取得预售许可证的事实既违反了《中华人民共和国合同法》的规定，同时也违反了法律、行政法规的强制性规定，发生了撤销、变更或无效的竞合问题。基于商品房买卖合同投诉的居高不下，高法《解释》规定了给予欺诈者承担不超过一倍房款的惩罚性赔偿责任。

对故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的行为。现实生活中，买受人在得知房屋已被设定抵押的情况下，往往只能被动地采取请求撤销合同的方式来维护自身合法权益。对于大多数买受人而言，房屋是赖以生存基本物质保障，即使通过请求撤销合同的方式予以权利救济，但其订立合同的根本目的仍然无法得以实现。若合同撤销出卖人仅承担返还已收购房款和赔偿损失，远远不能弥补买受人因此所产生的损失。根据公平原则，最高法将故意隐瞒所售房屋已经抵押二导致合同被撤销的行为，明确规定为可适用惩罚性赔偿责任的一种情形。

对故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的行为。出卖人在签订商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已出售的事实或者将所售房屋再另行出售给他人，导致一房多卖，合同目的无法实现的责任承担问题，法律明确规定了撤销或者解除两种情况。只要出卖人故意隐瞒所售房屋已与他人签订买卖合同或者为拆迁补偿房屋的事实，导致买卖合同被撤销或者解除的，均可使用惩罚性赔偿。

5、退房风险的防范对策。

房产调控以来，部分开发商为了促销，纷纷降价销售商品房或给予相当的优惠折扣。而同一楼盘在降价前已购买的部分买受人因房价下跌而要求开发商退房或补偿差价。商品房买卖是一种市场经济行为，买卖双方平等协商意思表示真实的情况下签订的商品房买卖合同，一经签订便具有法律效力，双方均应按合同履行。买受人购买商品房后房屋价格的涨或跌都属于商业风险，此风险则是随着买卖合同是否生效而由出卖人或买受人承担，买受人不得以房价下跌为由而要求出卖人退房或补偿差价。若仅以降价为由要求退房，一般不会得到法院的支持。买受人若要退房，除非存在以下三种情况之一：

一是开发商根本违约。此种情况根据法律规定，买受人可以解除合同。如开发商延迟交房经催告后三个月内仍未能交房的；商品房买卖合同约定的期限内，因出卖人原因未能办理房屋所有权登记手续的；环境评测不合格，质量严重不合格等开发商根本违约行为。注意是根本违约不是一般违约行为。

二是开发商违规。如开发商未取得预售许可证的情况下销售房屋；销售过程中存在价格欺诈行为，高于预售方案中报备的房价等。

三是属于情势变更情形。因不可抗力原因导致合同无法履行，买卖双方均无过错，那么买受人可以要求退房。

（三）购买二手房的法律风险防范对策。

1、产权状况风险防范

首先，要查明所购房屋的产权证书与房主的身份是否相符，是否存在其他共有人；其次，司法机关、仲裁机构或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让，若房屋设定了抵押，房管部门也不会办理此种房屋的产权过户手续。这两种情况，购房者需谨慎；最后，买受人要了解清楚房屋是否已出租，作为承租人对所租房屋有优先购买权。总而言之，要确定房屋产权状况，是否存在共有权人，是否存在禁止或限制转让情形，是否已出租等。

2、房屋性质风险的防范

目前市场上的房屋大部分是商品房，但也存在部分公房、经济适用房（包括集资房）、房改房、安居房、小产权房和产权状况不明晰等的房产。非商品房的出售受到相应限制，税费的缴纳比例亦不相同，买受人在购买之前对房屋性质要调查清楚。

3、合同签订风险的防范对策。

   大多数购房者都知道房屋买卖合同应由购买者和房屋产权人签订，但往往忽略验证合同签订人是否还有其他共有权人，若其他共有权人以合同签订未获得其同意而主张该合同无效，则购房者有可能仅能向合同签订人追究小小的缔约过失责任，且举证责任在于购房者，对购房者不利。在具体购房过程中，购房者可以根据产权证、商品房买卖合同、户口本、结婚证等法律文件确定欲购房屋的全部产权人。

4、付款方式风险的防范对策

通常买卖双方对房屋价款达成一致与否极为重视，对付款方式却较为疏忽，结果在合同履行过程中常因某笔款项的支付时间不明确而产生纠纷。买受人在签订买卖合同时应对付款方式、流程、时间做出明确而具体地约定。若能将付款方式、时间与办理房屋交接手续、房屋过户手续相结合进行约定，必要时可将款项交由中介、公证机关、律师等第三方监督支付，或能最大限度地降低风险。

5、房屋交接风险的防范对策。

   对于交接的具体时间、相关费用的结算，一定要进行全面详细的约定。若无具体约定，则可能出现逾期交房、相关费用无人结算的尴尬情况。买卖双方可在合同中明确约定交房日期及交房前应由哪方结清包括水、电、气、物业费、大修基金、电话费、有限电视费等相关费用。

结合工作中处理的二手房纠纷案件，总结出以下二手房买卖流程，供购房者参考：挑选中介→审查房屋权属→了解房屋使用状况→实地查看房屋质量→当面洽谈合同、签订合同→出卖人结清大部分费用→交接房屋→房屋过户→完成水电气等过户→出卖人迁移户口→买受人付清全部房款。

对于不足5年全额征收营业税的规定，部分购房者为规避这一规定，采用先签订合同、交付房屋，将办理房屋过户手续的时间约定在二手房出卖人购房5年后的做法，或者先承租待满5年后再买的作法，虽可为买受人节约营业税，但也存在一定的风险，慎用。