一房多卖合同效力及房屋归属问题再思索

一、问题的提出

  2003年最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释出台后，由于对一房多卖进行不超过一倍的惩罚性赔偿，在一定时间内一房多卖（特别是在房地产价格不断上涨的情况下）得到扼制，但是在该办法实施以前，或者部分开发企业在流动资金异常短缺下会饮鸩止渴，将商品房（已经建成或尚未建成）一房多卖。在此情形之下，如何处理相关合同效力及房屋归属，在某些方面甚至还存在法律制度缺乏时，如何对待显得很重要。

二、商品房合同效力

   （一）前提。在预售商品房买卖合同中，必须取得商品房预售许可证，否则出卖人与多个买受人签订的合同均为无效合同。但在起诉前取得商品房预售许可证明的可以认定为有效。买受人可以请求出卖人返还已付购房款利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

     在已经取得商品房预售许可证明或者商品房已经建成情况下，对于商品房买卖合同是否有效应根椐《民法通则》和《中华人民共和国合同法》规定对其进行认定。需要强调的是，办理商品房买卖合同预售登记不是合同是否生效的要件（但当事人在合同特别约定以预售登记为合同生效要件的从其约定）。

  （二）在没有前面所讲前提条件下，合同效力应该如何认定，房屋权属应如何处理。

     1、出卖人与多个买受人签订商品房买卖合同但均没有办理产权登记手续，所有合同均应认定为有效。如果多个买受人同时要求取得房屋所有权的，应该由先行签订合同的买受人取得房屋权属，由出卖人对其他买受人承担违约及其他法律责任（如合同诈骗刑事责任）。

2、出卖人与多个买受人签订商品房买卖合同只给其中一个办理产权登记。首先应该确认的是，已经办理产权或交付房屋的合同是有效的，其次要考虑的是其他商品房买卖合同是否无效或者可以被撤销或解除的合同等问题。为了更好说明问题，举一例说明。甲开发商与乙先签订商品房买卖合同，后与丙签订商品房买卖合同，在此时若将房屋为乙办理产权登记，则实际上乙已经为所有权人，甲开发商无权对已经成为他人的财产进行处分，甲开发商与丙签订商品房买卖合同处于效力待定情况，如乙不放弃其权利即不同意甲开发商的行为，则甲开发商与丙签订的商品房买卖合同将最终被认定为无效合同，由甲开发商对丙承担相应法律责任。若甲开发商与乙先签订商品房买卖合同，后与丙签订商品房买卖，但将房屋为丙办理产权登记，则甲与乙签订商品买卖合同时甲享有处分权，甲与乙签订商品房买卖合同应为有效合同，但由于甲没有将房屋交付乙也没有为乙办理房屋登记，则甲与丙签订合同时仍享有处分权，笔者认为甲与丙的合同同样为有效合同，根椐前面所讲，甲将房屋交付丙或登记至丙名下，丙已经成为房屋所有权人，而乙则无法最终取得房屋，则就应由甲开发商对乙承担相应法律责任；这种情况下还涉及前买受人（乙）是否有权申请撤销后买受人（丙）与甲之商品房买卖合同的问题，虽然对此总是争论较多，但现在学者普遍认为在倘在债务人即甲有足够资力履行债务，并未对债权秩序造成根本性威胁情况下，仅因个别债权问题，而无限制地允许特定物给付行为的撤销，显然逾越撤销权制度的原有机能，不利于交易安全的维持。帮惟有当特定物债权转换为损害赔偿债权后，债务人的总资力不足以清偿时，始有撤销权的发生。因此笔者认为，先买受人实际上无权对后买受人与出卖人之间合同进行撤销之诉（但特定情况除外）。

出卖人与多个买受人签订商品房买卖合同只给其中一个办理产权登记，无论是前面所说哪种情况，其房屋所有权均应由已经办理产权取得，但是出卖人与取得房屋所有权人恶意串通的除外。(本案当事人可以以此为理由通过诉讼撤销，而且本案中已经有证据证明属于恶意串通。)

3、还有一个问题，甲开发商将预售商品房出售时先与乙签订商品房预售合同，并依法向产权登记部门办理预售登记，但在房屋建成后又与丙签订商品房预售合同，并交付丙。（现实生活中，甲与丙应为恶意串通，我们假定甲与丙没有恶意串通，来作一些探讨）。在此情况下，我们按前面所讲观点可以得出结论，甲与乙签订的合同为有效合同，甲与丙签订的合同仍然为有效合同（承前预售登记并非商品房买卖合同生效条件，但当事人有特别约定除外）。

房屋权属问题该如何处理呢？还是按前面所说由丙取得商品房所有权吗？如果这样，预售登记有何意义？

笔者认为，商品房预售登记性质上属于预告登记，预告登记目的在于使用已经成立并生效的请求权具有对抗第三人的效力。而且预告登记后其效力甚至可以对抗商品房建设施工承包单位对该工程折价款或拍卖价款的优先受偿权。在消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。从法律解释举重明轻的角度，对于有优先受偿权的承包人都可以对抗，当然可以对抗一般债权人。

三、其他问题。在承安物业与购房人之间纠纷中，如果有证据证明，产权登记机关知道其与先买受人签订有合同并交付使用，但又为后买受人办理产权登记，则其登记行为存在过错。而在现实生活中，产权登记机关无法确切知道开发商在为某人办理房屋产权登记前还与他人签订有商品房买卖合同。

以上观点，敬请参考并提出意见。

                                      刘道炎