二、房屋承租人优先购买权的效力。我国合同法第230条规定，出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；可以看出合同法没有回答这个问题。再看司法解释第118条“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖合同无效”此项规定看似赋予房屋承租人的优先购买权以物权效力，可他没有解决宣告无效后房屋所有权的归属问题。如果房屋承租人的优先购买权被赋予物权效力，在中国不承认物权行为理论的背景下，就应该是让承租人“请求法院宣告该买卖合同无效”的同时，基于自己单方意表示（物权性形成权）依“同等条件”直接获得房屋的所有权；如果房屋承租人的优先购买权被赋予债权效力，那么房屋承租人就不能宣告人家的买卖合同无效，他只能基于自己单方意思表示（债权性形成权），依“同等条件”直接在自己与出租人之间形成买卖该房的合同，然后要求出租人承担债务不能履行的合同责任。所以，前述规定带来很多实践问题。比如在买卖合同被宣告无效后，房屋所有权人摆出自己将不再出售房屋的姿态，导致承租人根本不知该如何行使自己的优先购买权----是主张自己直接取得房屋所有权，还是主张房屋所有人承担违约责任，二者在法律上都没有明确根椐。另外 ，笔者假想另外一种情况：买卖合同被宣告无效后，承租人因与出租人赌气而不主张购买，出租人的利益如何保护等等。

房屋承租人优先购买权效力应该赋予债权效力。因为现在因为承租人不能获得房屋所有权而变得无法生存情况已经不存在，而且即便房屋所有人侵犯承租人的优先购买权固然会致承租人受到损失，但这个损失完全可以通过出租人承担违约责任加以弥补，同时买卖不破租赁的规则，法律实在没有必要确保房屋承租人必须获得其承租房屋的所有权。其他理由可见《房屋承租人优先购买权之研究》（王利明主编判解研究）。因此在本案中笔者认为，人民法院应驳回房屋承租人宣告买卖合同无效请求。若没有本案其他因素的话，原告可以基于自己单方意思表示（债权性形成权），依“同等条件”直接在自己与区国有公房管理所之间形成买卖该房的合同，然后要求被告承担债务不能履行的合同责任。