今年3月份，张先生了解到某开发商在昆明西山区开发的某楼盘正在发售认筹卡，于是去询问购房价格。售楼小姐表示房屋价格还没有定，不过现在可以认购认筹卡，每张卡须缴纳五万元购房诚意金，在开盘时可以取得优先选房的权利，还可以享受总房价百分之二的优惠。第二天张先生就交了五万元，领到了一张盖有开发商公章的认筹卡，卡上载明：凭此卡可获得优先选房的权利和获得房屋总价款百分之二的优惠。5月份，该楼盘开盘了，张先生去选房，却被告知，他想要的小户型都被选完了，留下的只有一些朝向不好的大户型房屋。售楼小姐表示，如果不愿意购买，可以退还购房诚意金。张先生认为，开发商并未让自己行使优先选房的权利，属于违约行为，应当赔偿自己的损失。双方就此争议不休，于是，张先生将开发商告上法院。

律师支招：

开发商向认购人收取的购房诚意金属于预付款性质。我国建设部《商品房销售管理办法》第二十二条规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。”如果开发商在收取认购人购房诚意金时，已经取得商品房预售许可证，开发商与认购人的该约定自然合乎该条的规定，不存在违法的问题，而如果开发商在收取认购人购房诚意金时尚未取得商品房预售许可证，就违反了该条规定，但开发商对认购人的承诺仍然有效。

本案中，开发商违反了其发售给张先生的认筹卡上的约定，没有给予张先生以优先购买权，应承担违约责任。开发商应承担的违约责任有二个：一是返还购房诚意金给张先生；二是因没有给张先生以优先购买权的违约责任。不仅仅是支付利息，因为在房价日益飞涨的今天，不论利率、计息时间怎样计算都弥补不了张先生所产生的实际损失。

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