按揭房产在离婚诉讼中如何分割

项群生

（浙江莫干山律师事务所）

[内容摘要]随着我国住房制度的改革和现代社会的发展，以按揭贷款的形式购买房产已经成为城镇居民普遍采用的一种买房方式。在离婚诉讼中，一方婚前按揭贷款购买的房产，婚后双方以共同收入偿还贷款，该房产所有权的归属以及房产婚后增值部分如何分割，我国的《婚姻法》及其他相关法律均未作明确规定。本文试分析一方婚前按揭贷款买房、婚后共同偿债的房屋分割问题。

[关键词]婚前按揭贷款购房  归属  增值  分割

离婚诉讼通常要解决的问题：感情是否破裂，子女如何抚养，财产怎样分割。诉讼中大部分案件的主要问题已不是解除婚姻关系，也不是子女的抚养，而是现有的住房在离婚时的重新分配。对多数当事人而言，房产是婚姻中投资最大的一项财产，在财产分割中无疑是最重要的问题。婚姻法没有针对离婚时的房产处理作出特别规定。新婚姻法实施后，司法解释中属于婚前个人所有的房产，夫妻共同生活八年后将转化为共同财产的规定，因与新婚姻法相抵触，不再适用①。最高人民法院在近几年颁布的两个婚姻法司法解释中，确定了离婚时房产处理的若干规则，其“落脚点都是为解决实际中大量存在的关于房改房等有福利性在内的房屋争议问题②”，而这些规则在处理纷繁复杂的婚姻房产争议时未免显得捉襟见肘。房产作为一种主要的不动产本身也是物权立法关注的重点，当物权法遭遇婚姻法，其中似乎呈现出若干矛盾之处。

随着我国住房制度的改革和现代社会的发展，以按揭贷款的形式购买房产已经成为城镇居民普遍采用的一种买房方式。在离婚诉讼中，一方婚前按揭贷款购买的房产，由于其价值高，用途大，其归属一直是争议的热点，也是实践中处理的难点之一。

现举例分析： 1996年5月，王某通过按揭方式购买住房一套价值10万元，首付款3万元，银行贷款7万元。1996年8月王某与李某结婚，婚后取得房产证，登记所有权人是王某。婚后双方以共同收入偿还贷款，于2006年5月还清银行所有贷款。2007年3月王某与李某双方因感情不和为由诉至法院要求离婚，在庭审中，双方对离婚和子女抚养均无异议，但对房屋分割问题发生争议。王某认为房屋是其婚前所买，应属于婚前个人财产，而李某则认为房屋贷款是双方婚后共同偿还的应属于夫妻共同财产。 在本案审理过程中，该房屋经评估价值29万元。

对婚前以一方的名义签订房屋买卖合同，支付首付款并签订按揭贷款合同的房屋权属问题，从目前的司法实践中，至少存在两方面的争议，具有代表性的是：

江苏高院认为：夫妻一方婚前以个人名义办理房贷，且用个人财产支付首期房款，在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷，如果婚后取得房屋所有权的，无论登记于一方还是双方名下，均应当认定为夫妻共同财产，离婚时作为夫妻共同财产进行分割。对于一方婚前支付的首期付款，由另一方返还一半；尚欠的贷款，作为夫妻共同债务，由双方返还。可见，江苏高院以实际取得所有权的时间作为按揭购买房屋是否属于夫妻共同财产的时间标准③。

上海高院认为：夫妻一方婚前以个人财产购买房屋，并按揭贷款，产权证登记在自已名下的，该房屋仍为其个人财产。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务，为个人债务。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部份，应当予以返还。可见上海高院是依据谁付款产权归谁的原则③。

 我国的《婚姻法》及其他相关法律对于一方婚前按揭贷款买房、婚后共同偿债的房屋分割问题均未作明确规定，以上两高院对按揭房产权属的观点似乎都有道理。但笔者认为，我国《婚姻法》对婚前个人财产、婚后夫妻共同财产的规定是为了维持婚姻的稳定性，防止一方以结婚等手段来侵占财产，保护另一方的合法权益。在此，笔者将试分析一方婚前按揭贷款买房、婚后共同偿债的房屋分割问题。

一、一方婚前按揭贷款买房、婚后共同偿债的房屋所有权的归属 

    关于房屋所有权的取得方式，我国法律共设置了两种情形：一是原始取得，一是继受取得。 房屋所有权的原始取得是指由于一定的法律事实，根据法律的规定，取得新建房屋、无主房屋的所有权，或者不以原房屋所有的人的权利和意志为根据而取得房屋的所有权。其主要包括依法建造房屋、依法没收房屋、收归国有的无主房屋、合法添附的房屋（如翻建、加层）等方式取得。 房屋所有权的继受取得，是指根据原房屋所有人的意思接受原房屋所有人转移之房屋所有权，是以原房屋所有人的所有权和其转让所有权的意志为根据的。其主要包括房屋买卖、房屋赠与、房屋相互交换、继承等方式取得。

如果按照《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。”这是在物权法中明确确立了的物权行为原则。依此原则，房产所有权的取得时间应当是获得房产证的时间，王某和李某在房产证下达之前缔结婚姻，房产即为夫妻共同财产（即江苏高院的观点）。可以说这种推导本身在逻辑上是无懈可击的，但唯一也是致命的问题在于其结论不符合社会认可的公平观念和立法本意，有可能出现一方完全没有出钱却能仅因为结婚登记成为房屋共有人的结果。这一结果不但为普通民众不认可，也违背了婚姻立法改革确立的婚前个人财产独立的本意。本案中，王某通过按揭贷款方式与开发商形成房屋买卖合同关系，与银行之间形成抵押贷款合同法律关系，其通过这两种不同的法律关系取得了房屋的所有权，只是房屋所有权的行使受到限制，故本案可以认定王某在婚前即取得了房屋的所有权（即上海高院的观点）。

那么李某是否能因婚后共同还贷行为取得房屋的所有权？我们来看一下上述所说的房屋所有权的取得方式，本案中，房屋是开发商所建，故李某不能因原始取得方式获得房屋所有权。而对于房屋的继受取的，我国法律规定的较为详细即房屋买卖、赠与、继承等方式取得，而李某并不具有上述几种法律行为或事件，故李某不能依此理论取得房屋所有权。同时最高法关于《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第19条规定，夫妻一方婚前个人财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。 部分学者也认为，对一方婚前按揭贷款购买的房产，离婚时房产判归支付首付款的一方比较合理，婚姻关系存续期间用共同财产支付的贷款，应当属于夫妻共同财产，由获得房产的一方给对方一半的补偿，这样处理也比较好执行，其可以在离婚后继续归还银行贷款④。

综上所述，一方婚前按揭贷款的房产应当以支付首付款而非以房产证的取得作为所有权取得的根据，物权法中相关规定至少对依法公正确认该类房产在离婚时的归属上不能适用。

二、个人所有的房产婚后增值部分在离婚时的分割

上一问题直接与房产增值部分的分配相关，如果房产为共同财产，夫妻离婚时自应分割增值部分；但如房产已经确定为个人财产，则夫妻离婚时能否分割房产增值部分呢？

我国《婚姻法》第十七条规定“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”

笔者认为，该房的增值部分也应作为夫妻共同财产予以分割。但应扣除首付款所占的增值比例。因为：（1）该房虽由王某个人购得，属王某婚前个人财产，但在与李某结婚后，在夫妻共同生活过程中共同支付按揭款，而本案中王某仅在婚前对房屋投资了3万元，而李某与其在婚后共同偿还了7万元，用共同财产还贷部分大于王某支付的首付款。房屋在10年时间里增值了19万元，这19万元的增值应视为双方共同投资行为，如果将19万元增值利益全部判归王某，将会成为一方推卸家庭责任的借口，不利于保护李某的权益，不利于双方利益的平衡，有违婚姻法设立的初衷。为了平衡双方当事人的合法权益，社会主义和谐社会的创建，笔者认为应将婚前房屋婚后增值部分作为夫妻共同财产。 （2）《婚姻法解释（二）》规定：一方以个人财产投资取得的收益，属于“其他应当归共同所有的财产”。一方以个人财产投资的收益尚属共同财产，而本案个人仅支付了首付款，是婚后共同按期交纳了按揭款，银行才不会起诉对房屋进行变现处理，才保证了房屋的增值。交纳按揭款的行为虽不属《婚姻法》规定的“生产、经营”，在此应对“经营”作扩大化解释，该房因升值而产生的增值部分其性质极为类似于解释规定的收益，故更应属于夫妻共同财产。从而可以有效避免双方还贷，一方获利的情况，也符合公平的原则。（3） 房屋作为人们生活的重要财产，可能倾其一生才能得到一栋房屋，稍有处理不当将带来较为恶劣的社会效果。如果将婚后房屋增值部分作为一方婚前个人财产的话，将因婚后另一方的行为带来两种不同的法律效果，不利于维护家庭的稳定，也不利于对弱者利益的保护。例如，在本案中，李某仅是参与婚后共同还贷，没有对房屋再处分的情况下，其只能分得共同还款的一半即35000元。但是如果，李某在婚后将该房屋转卖他人，再通过按揭贷款购买房屋的话，根据《婚姻法》的在婚后取得房屋所有权的话应属于夫妻共同财产，离婚对财产分割时，能分得现有房款扣除一方婚前投资的一半即是13万元。从此，我们可以看出，在这两种行为下，李某对房屋的贡献是相同的，为该房屋的最终取得也付出了很多的心血，仅因对房屋是否在处分即在分割夫妻共同财产时，取得的利益大不相同，显属不合理。我们不能李某在婚前未参与购买、婚后再处分而否认其对房屋所做的贡献。故笔者认为将婚前房屋婚后增值部分作为夫妻共同财产更为合理，更能兼顾公平公正，取得良好的法律社会效果。 （4）李某婚前交纳的首付款与婚后双方的交款共同保证了房屋能够增值，在分割时对其首付款的增值部分予以扣除符合法律的规定。

 综上，笔者认为，一方婚前按揭贷款购买的房产，离婚时房产判归支付首付款的一方比较合理，婚姻关系存续期间用共同财产支付的贷款以及增值部分，应当属于夫妻共同财产。

参考文献资料：

①最高人民法院民事审判第一庭编著《婚姻法司法解释及相关法律规范》，人民法院出版社2002年第1版，第27页。

②黄松有主编，最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院婚姻法司法解释（二）的理解与适用》，人民法院出版社2004年版，第293页。

③杭州律师信息网 网址：WWW.hzls114.com《按揭房产在离婚诉讼中的具体处理》。

④杜万华、宋晓明主编：《基层人民法院法官培训教材（实务卷·民商事审判篇）》，人民法院出版社2005年第1版，第147页。