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案例解析——不动产的善意取得

案例解析——不动产的善意取得 [案情] 李平夫妇在当地有两套住房,夫妻两商量将其中的一套一居室的住房用于出租。李平通过一家中介,将该套住房租给了陈某。三个月过去了,李平前往出租屋打算向陈某收下季度的房租费,谁知开门的是一位女士,姓张,她说这套房子是他从一位叫李平的手中花50万元买的,并拿出了房产证。李平一下全糊涂了,我就是李平,我没有卖房子呀,李平也拿出了他的房产证,双方感到不妙,他们立即到公安局报了案,并一同来到房产局,经验证,张女士手中的房产证是真的,而李平手中的房产证是假的。原来陈某与李平在签订租房协议期间,曾要求看李平的房产证并要求复印,李平答应了,陈某看过李平的房产证后,制造了一个假的房产证,趁与李平签合同时将房产证调了包,然后他又把这套房子卖给了张女士并办理了房产过户手续。此案被列为重大刑事案件侦查。但是李平怎么想得通呢,如果案子没破,我的钱不是没了?于是将张女士告上了法庭,要求确认陈某与张女士的购房无效。法院经审理认为,认为陈某虽为无权处分人,但其在与张女士的房屋买卖中,张女士不知情,双方签订了买房合同,张女士支付了50万元的房款,并办理了房屋过户登记,应当认定有效。因此,驳回了李平的诉讼请求。   [解析] 物权法第一百零六条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的; (二)以合理的价格转让;  (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”涉及到本案,陈某不是房主,是无权处分人,但张女士不知情,在法律上被认定为善意相对人,法律上所认定的善意与恶意是以知道与不知道为标准的,知道即恶意,不知道即为善意。因此,张女士与陈某签订的房屋买卖合同有效,并办理了房屋登记,张女士取得了该房屋的所有权。李平不能要求张女士返还房屋,李平的损失应当由陈某赔偿。后来此案告破,赃款得以追回,李平拿到了那被追回的50万元现金。如果犯罪嫌疑人迟迟不能归案或者未能追回赃款话,李平的损失又怎么办呢?就本案来看,由于李平自己保管房产证不慎,致使产权证被犯罪分子调了包,造成了严重的后果,应承担主要责任。房屋登记部门也存在一定的过错,张女士与假李平(陈某)在办理房屋过户登记的时候,房产局未尽到严格的审查义务,应当承担相应的责任 。
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