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第一次买房，却签订两个购房合同，办两个房产证，“子母房”现象正在福州上演。众多购房者在签订了购房合同之后，却遭遇了一系列问题。到底什么是“子母房”，购买“子母房”会带来什么样的问题？本文在此一一揭开“子母房”的法律真相。

一、什么是“子母房”

2006年5月，建设部等九部委联合下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》规定：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。”此即所谓的“90/70”政策。

该政策在市场上施行近三年来，开发商想出了一系列的规避手段，其中“子母房”正是在这一政策背景下催生的。所谓的“子母房”，即开发商将一套超90平方米大户型，人为改为两套捆绑销售。通常情况下，其中的“母房”户型设计尚可，有客厅，两间卧房、一间厨房、一个卫生间和一个阳台。但是，“子房”的户型就糟糕多了。“两套房就隔了一堵墙，只要把墙打掉，就成了豪宅”。开发商规划时作其作为为两套房来设计，因此要分开办理两本产权证，也就是说，要分开办理按揭贷款。

二、房产新政下“子母房”的认定

面对房价居高不下的情景，国家相关部门及地方不断出台各种限价政策。2010年6月4日，住建部、中国人民银行、银监会三部委联合下发通知，明确了二套房的认定标准。第二套住房认定以家庭为单位(包括借款人、配偶及未成年子女)，以未成年子女名义购置的房产仍属于家庭套数内。

继国家相关部门及部分地区重拳出击房市之后，2010年10月11日，福州楼市出台房地产新政细则，其中对消费者在福州市五城区继续购买商品房以及贷款方面的要求更加严格，规定在福州市暂时实行限定居民家庭购房套数政策。至此，福州市成为全国第五个出台相关楼市调控政策的城市。

从2010年10月11日起至2010年12月31日，对在福州拥有两套以上(含两套)住房的本市户籍的同一居民家庭(包括购房人、配偶及未成年子女)、拥有一套以上(含一套)住房的非福州市户籍居民家庭、无法提供在福州市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非福州市户籍居民，暂停其在福州市五城区继续购买商品住房。

而上述所谓的“子母房”由于需办理两本产权证，在新政“认房又认贷”的规定下，“子母房”一般则被界定为两套房。

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三、购买子母房可能造成的法律风险

风险一：三套房贷停止办理
  有的市民，本身已经拥有一套房，如果此时再购买子母房的话，则所购买的子母房就成了二套、三套房。由于房产新政出台，福州各大银行都已暂停发放三套房贷。如此一来，势必将造成子母房中的一套将无法获得贷款。

风险二：购房首付提高

由于“子母房”要办理两本产权证，那么在新政之后购买一套“子母房”的，则其中一套将成为二套房，则势必该套房的首付要被提高，按照新政规定的30%来支付。这将大大提高其购房成本。即便此次购房者能顺利按照首套房贷办理2个贷款申请，但以后再购房，将被视作第三套房，不仅置业成本将大大提高，而且还无法获得贷款。因此，现在买“子母房”存在一定风险，购房者在买房时需谨慎。

另外值得一提的是，在福州当前楼市政策不允许非福州籍居民购买2套住房的情况下，即使是第一次购买“子母房”的部分市民，都将面临其中一套无法办理产权证的问题。

 风险三：将来转让时将面临一系列问题

由于“子母房”名为一套，实则两套房，如果要转让的，必须将两套合在一起转让，才具备完备的住房功能，否则的话，“子母房”本身结构的缺陷将使得买家退而却步。并且，因为是两套房产，交易时必须办理两次过户，被征收不菲的契税等等都是一系列存在的隐患。此外，现在国家一直在考虑征收房产税，一旦今后开征，那么“子母房”业主的负担还将大幅度增加。

四、购买“子母房”常见的规避手段及其法律风险

招数一：“调低”“子房”价格，买主一次还清

　  二套房政策出台后，地产商就着手想变通的法子。一些开发商在捆绑售楼时，把小面积的“子房”价格定得极低，让购房户一次性还清，这样，在银行的系统里，购房户就没有按揭贷款“子房”记录，经调高价格后的“母房”在申请按揭时，仍可按首套房优惠放贷。

该种方式在二套房认定细则未出台之前，似乎是不会有风险的。但在当前认房又认贷的标准下，购买“子母”房其实还是会产生二套房的问题。
　　招数二：“子房”和“母房”分别在不同银行申贷

另有一种做法是，“子母房”分别在不同银行申贷。这个主要是因为是同时申请，银行在审核是否是二套房时，系统里暂不会出现已买房借贷的记录。

这样一种方式，实际上是钻了银行审查间隙的漏洞，但是，“子母房”同时以首套房申请贷款优惠，似乎有涉嫌骗贷行为？再者，一旦银行审批无法通过，那么最终受害的，仍然是购房者。

招数三：假离婚，达到买房目的

面对购房者无法申请办理房贷的情况，一些开发商会给购房者出一些阴招，比如要当事人假离婚，两套产权分别办在夫妻二人名下，待房产证办妥之后，再复婚，这样就不存在同一个家庭购买两套房的情况，如此一来，就可以顺利申请贷款。

这似乎是一个很好的方式，但是细想一下，假离婚的方式对于买房者来说真的好吗？现实中，更多的当事人往往在离婚后并未达到此举的目的。假离婚多是钻国家政策的空子，而国家的制度和政策都处在不断变动与完善中，对此，当事人无法预料。其次，假离婚对于夫妻双方的感情会产生很大影响，尤其是存在一方稍有迟疑或不满的情况。最重要的，令人担忧的，也是屡见不鲜的是，假戏真做的情形。人们对于现代婚姻关系的尊重和依赖与过去相比已经发生了很大变化，在经济利益的驱使下，当事人难免会假戏真做，导致另一方人财两失。

这都是购房者应当慎重考虑的问题。

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招数四：以家庭其他成员名义购买

另外一个方式，也比较常见的是，以家庭其他成员名义购买房产。因房产不登记在自己、配偶及未成年子女名下，就不存在二套房、三套房的问题。但是，这样一种方式，所带来的后患也是无穷的。一旦名义购房者为利益所驱使，欲将房产占为己有，则实际出资者除非购房当时双方有书面约定，或者，有完备的出资证明，能够证明房产实际上为自己出资购买。否则，根据物权公示之原则，房产登记于谁的名下，就只能认定是谁的房产。这对于购房者来说，将很可能面临“鸡飞蛋打”的下场。

六、对于在新政出台之前已经签订了购房合同者来说，应当如何解决。

基于上述种种问题，对于楼市新政出台之前已经签订了购房合同的人来说，将面临着提高首付款，购房成本加大，或贷款无法获得审批，或房产证无法办理，最终导致合同无法履行，或者，因为政策的调整，导致购房者不愿签订正式合同，涉及定金如何处理的问题。那么，应当做如何处理呢？

一种最理想的情形是，双方在购买商品房之初就已经在合同中对此作了明确的约定，这样一来，即使遇见了这种情形，双方根据合同执行即可。但问题在于，作为购房者来说，其专业性远远不如开发商，对于合同的约定往往是有利于开发商而不利于购房者，那么购房者是否只能因此而承担不利后果呢？

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。
  新政的出台，可视为“不可归责于当事人双方的事由”，即构成我国合同法上的“情势变更原则”。因为房贷政策的调整不为开发商或者购房者意志转移，由于房贷政策的调整而导致的合同无法履行，双方当事人都无过错。合同应当根据当事人的请求予以解除，开发商应当将所收定金或首付款返还给购房者。”如果双方协商不成的，可以进行仲裁或诉讼，解除合同，并不承担违约金。

另外，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中第四条规定：“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”此次出台的新政，完全可归为“不可归责于当事人双方的事由”。因此，如无特殊约定，购房者有权向开发商申请解除合同，并拿回相应款项。

值得一提的是，在当前楼市政策迭出的情况下，谁也无法预料到下一个新政将会是什么，相关细则也不明确，购房者如果在此期间购房的，一定要注意政策风险，最好事先订立双方免责解除条款保障自身权益。

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2010年10月26日