未满五年经济适用房转让合同之效力认定

未满五年经济适用房转让合同之效力认定对于取得房产证而未满五年期限的经济适用房转让行为，因找不到明确的法律规定，也给司法实践带来了困难。法院在具体判决中一般判定该转让行为无效，但往往因说理不明，使得难以让当事人信服。七部委联合发布的经济适用房管理办法第三十条规定：“购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购……..”。该条虽然对未满五年经济适用房转让行为进行了明确规定，但因其不是合同法中判定合同无效的“违反法律、行政法规”情形，无法作为法院判决的依据。该条虽不足以作为判决的依据，但是我们却看到政府对经济适用房转让的态度是明确的，即对购买经济适用房未满5年的转让行为坚决制止。在此，我们应结合另一个法规来综合分析。我国《城市房地产管理法》第四十条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地出让金。”经济适用房土地是政府划拨取得，其使用权转让的前提是经有批准权的人民政府批准，而现实情况是政府严厉打击未满五年经济适用房的转让行为。因此，我们可以判定，得不到政府批准的经济适用房转让行为是无效的。《城市房地产管理法》制定主体是全国人大常委会，完全可以作为判决的依据。七部委的经济适用房管理办法虽是部门规章，但可以在判决中加以引用，作为说理论证的依据。两者相互印证，足使得判定未满五年经济适用房转让合同无效依据明确，论证充分。