孙佩双律师

如何认定婚后取得产权的“房改房”的所有权归属
本文来自北京房地产律师网

一、据以研究的案例
    白某与程某2001年11月28日登记结婚，2006年7月27日生育一子。白某系初婚，程某系再婚。婚后因经济及家庭琐事问题产生矛盾，夫妻感情出现裂痕。白某于2007年3月起诉离婚，要求孩子的抚养权以及婚后住房归其所有。
    被告程某同意解除婚姻关系，但是在财产分割问题上，他认为，他们婚后的住房是其父婚前因旧房拆迁得到的承租房，后来遇上房改，这套经济适用房的产权就归属他家了。产权证是在婚后拿到的，产权证上登记的产权人是程某，但房改在婚前已经发生了，该房不能作为夫妻共同财产，因此不同意原告提出的该房归其所有的诉讼请求，但原告可继续居住。
    二、审理结果
    一审法院经审理认为，原、被告婚后缺乏感情交流，不能妥善处理夫妻矛盾，导致夫妻感情破裂。对于原告诉讼请求本院应予支持。财产依法分割。婚后住房虽系婚后取得经济适用房产权，但房改在被告婚前已经存在，不能认定为夫妻婚后财产。现被告同意原告继续居住本院不持异议。依照《中华人民共和国婚姻法》的规定，判决如下：一、白某与程某离婚。二、孩子由白某抚养，程某自2007年4月始每月给付抚养费四百元，至孩子十八周岁止。三、婚后住房由白某居住至其再婚止。四、婚后家庭财产归白某所有。
    一审宣判后，双方均不服判决提起上诉。
    二审补充查明了双方婚后未支付购房款项的事实，维持原判。
    三、分歧意见
    本案审理过程中存在两种不同意见：
    一种意见认为，该房屋的所有权登记证书即房产证是在婚后拿到的，根据不动产物权登记生效主义，房屋的产权应是婚后取得，因此该房产应认定为婚后夫妻共同财产。
    另一种意见认为，该房屋的产权虽系婚后取得，但房改在婚前已存在，且双方在婚后未支付购房款项，因此应认定为一方的婚前个人财产。
    四、相关法律问题分析
    本案的争议焦点在于，婚前一方承租、婚后取得产权的“房改房”是否应认定为夫妻婚后共同财产？这需要对夫妻共同财产进行界定，并明确房屋产权登记与房屋所有权归属的关系。
    （一）夫妻共同财产界定
    根据《中华人民共和国婚姻法》（以下简称《婚姻法》）的规定，我国夫妻财产制主要包括法定夫妻财产制和约定夫妻财产制两种。如果没有明确约定，夫妻财产的归属则适用法定夫妻财产制，即夫妻婚后所得共同制或夫妻共同财产制，是指夫妻双方或一方在婚姻关系存续期间所得得财产归夫妻共同所有。《婚姻法》以及最高人民法院《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释》（以下简称《婚姻法解释》）等涉及夫妻共同财产的法律规定以不完全列举的方式对夫妻共同财产的范围作了界定，对与房屋产权归属相关的问题也进行了具体规定，如《婚姻法解释（二）》第19～22条。这些规定成为司法实践中处理房屋产权类离婚财产分割纠纷的具体依据和标准。但仍有一些发生于婚姻关系生效前后的房产权属变更情形没有涵盖其中，如本案的争议焦点即婚前一方承租、婚后取得产权的“房改房”的所有权归属问题。对这一问题，目前没有可以直接适用的具体的法律规定。在这种情况下，法律适用的一般规则是可以比照近似条文或依据《婚姻法》的立法旨意加以判断。
    1.比照近似条文。《婚姻法解释（二）》第19条规定：“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”该规定是对“一方婚前承租”的情况下房屋产权归属的处理意见。本案事实与此规定有相似之处，如“由一方婚前承租”“婚后房屋权属证书登记在一方名下”，因此本案可比照此条文进行判断。在此意见中，夫妻双方是否在婚后以共同财产支付了购房款项，是最终认定该房产能否作为夫妻共同财产的要件。而这个要件在本案中是不具备的，由此可推定本案中的争议房屋不属于夫妻共同财产。
2.依据《婚姻法》的立法旨意。我国《婚姻法》采用夫妻婚后所得共同制的立法原由在于：“一方面固然是基于社会生产力水平的考虑，另一方面也符合社会公平、正义的要求，因为婚后所得财产不管是由夫妻中哪一方获得，都离不开对方的支持和帮助，而婚前财产的取得并无对方的贡献。所以，除非基于权利方的意愿而自愿与对方分享，否则不应因法律的强制而使权利方因结婚行为而丧失财产权利。”概言之，我国婚后所得共同制的立法选择是基于公平、正义的理念，即将夫妻一方是否对财产的取得作出了贡献作为界定夫妻共同财产的一个重要原则。就本案而言，是否有“贡献”则要考察妻子一方对争议房产投入的资金额。法院经审理查明的事实显示，婚后双方没有支付购房款项，这意味着妻子对该房产的取得毫无贡献，因此不能享有对该房产的所有权。由此，该房产不属于夫妻共同财产。
    （二）房屋产权登记与房屋所有权归属的关系
    在我国的经济生活中，“房改”现象比较普遍。“房改”一般是指企事业单位或国家依据相关政策规定，将产权原本属于企事业单位或国家的公房，以比较便宜的价位卖给个人的住房优惠做法。近些年来，由于房屋拆迁引发的“房改房”较多，本案即是一例。在本案中，程某之父因旧房拆迁获得对该经济适用房的承租权，后因“房改”政策在程某婚后取得了对该房产的所有权，但登记在其子程某的名下。在我国，不动产物权实行登记生效主义原则，即不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记，才发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）对这一原则在第9条做出了明确规定。据此，争议房屋的所有权取得时间是婚后，那么能否由此判定此房产即属于夫妻婚后共同财产呢？答案是否定的，因为房屋的产权登记情况不能完全决定房屋所有权的归属。
    对房屋进行产权登记是贯彻物权公示原则的要求。物权公示原则是指物权设立或变动的事实必须依据法定的方式进行公开，如对不动产进行登记，对动产进行交付。《物权法》第6条已对这一原则作出了明文规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律归定交付。”《物权法》规定物权公示原则的主要原因是使第三人能够知悉物权设立和变动的情况，维护交易安全，鼓励交易，因而物权登记具有公信力，即登记所记载的权利人或动产的占有人在法律上被推定为真正的权利人。然而这仅是一种法律推定，如果有相反的证据，推定是可以被推翻的。由此表明，房屋产权登记的情况与房屋所有权的真正归属有可能是不一致的。
    实践表明，这种情况比较普遍。其中，本案的争议问题即“婚前一方承租，婚后取得房屋产权”，就是比较典型的一种情形。对此种情形下的房屋产权归属，有学者主张采用“谁投资，谁受益”的规则进行判定，即根据投资数额来确定房屋真正的产权人。笔者对这一做法表示赞同。笔者认为，这位学者所谓的“投资”其实是一个广义的概念，与上文所言的“贡献”应属同义，与我国《婚姻法》采用婚后所得共同制的立法旨意和理念其实是一致的，即均是要通过夫妻一方或双方对婚后取得产权的房屋的投资等贡献和付出情况来判断房屋的所有权归属。就本案而言，程某之父是以拆掉旧房子的代价换来的对该经济适用房的产权，而程某夫妻婚后未支付购房款项，因此，程某之父是“投资人”，原则上应是争议房屋的真正产权人。同时，程某之父并没有将该房产赠与程某夫妻双方的意思表示，因此，该房产只能认定为程某婚前的个人财产，而不是夫妻婚后共同财产。 (声明：本文为网上转载而来，其内容以共享和研究为目的，如对刊载内容有异议，请联系本人)
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