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律师文集

租赁合同的解除方法和技巧

作者:冠军  时间:2018-03-08  浏览量 0  

租赁合同的解除方法和技巧|冠军律师

一、法律依据:《合同法》
    第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。
    第二百三十二条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
    第二百三十三条 租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。
    二、行使解除权的方式:
    一种是催告解除,即在承租人欠付租金的行为尚未构成根本违约的情况下,出租人要先对承租人进行催告,敦促其缴纳房租。如果承租人在收到催告后的合理时间内仍不缴纳房租,出租人才可通知承租人解除租赁合同。

另一种是通知解除,即在承租人欠付租金的行为构成根本违约的情况下,出租人可以直接通知承租人解除合同;
    实践中,《合同法》的上述规定存在着极大的不确定性。如承租人欠租多长时间才构成“根本违约”,由于《合同法》并未对此作出具体规定,不同的法院可能有不同的认识。法院对具体的问题持有不同的认识是很正常的,但这种认识的差异给承租人行使解除权造成了实际困难。假设承租人已连续六个月未支付租金,出租人未经催告即宣布解除合同,要求承租人搬出;承租人不服,向法院提起诉讼。法院有可能认为承租人的行为尚未构成根本违约,出租人未经催告即解除合同的行为反而违反合同约定,很可能因此而由守约方变为违约方。
    因此推荐两种做法:一,在租赁合同中事先作出明确的约定。比如出租人和承租人可约定,如承租人两个月未缴纳房租,承租人即可解除合同。二,在缺乏明确的约定,出租人又不能确定承租人的行为是否构成根本违约的情况下,出租人应避免采取通知解除,而选择催告解除,这样能为出租人正确行使权利提供保障。
    三、租赁合同解除诉讼请求:
    诉讼请求的内容在承租人欠付租金而双方协商不成的情况下,出租人往往选择通过诉讼解决。但如果诉讼请求的内容选择不当,反而可能给自身带来麻烦。
    实践中,主要表现为出租人的诉讼请求书写得不完整。如出租人仅要求解除租赁合同,而未要求承租人搬出租赁房屋,法院根据民事案件“不告不理”的原则将仅对合同是否应当解除进行裁决,对于承租人应否搬出的问题则不作处理,而法院未予处理的内容是不具有强制执行效力。在出租人胜诉后,如承租人拒绝搬出,则出租人无法通过法院强制执行的方式迫使承租人搬出。出租人只能再次向法院提起诉讼,要求承租人搬迁。
    因此,出租人在书写起诉状时,一定要将合同的解除与承租人的搬出作为两个独立的诉讼请求向法院同时提出。只有这样,才能争取在最短的时间内解决纠纷。