农村宅基地买卖合同效力认定|冠军律师

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    一、农村宅基地概念：

    农村宅基地是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定享受使用，并且可以用来建造居住房屋的农村土地。

    二、宅基地申请的条件：

    1、因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的;

    2、外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的;

    3、因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的。

    农村村民有下列情形之一的，不予批准使用宅基地：

    1、年龄未满十八周岁的;

    2、原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的;

    3、出卖或者出租村内住房的。

    三、农村宅基地的使用权可以进行转让，但需满足以下四点：

    1、需经本村村民委员会同意和乡级政府的批准;

    2、转让人与受让人同为本村村民;

    3、受让人无宅基地，符合宅基地申请条件;

4、宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。

另外，转让人户口应该已迁出本村或属于“一户多宅或多房”。如系一户一宅，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障，如与其他近亲属合户居住。 符合以上条件，房屋买卖才能万无一失。

    法律明确规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

    四、农村房屋买卖合同的法律效力（一般裁判规则）

    《最高人民法院关于印发<全国民事审判工作会议纪要>的通知》（法办[2011]442号）第15条明确，在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。

    《全国民事审判工作会议纪要》（2015年4月征求意见稿）第35条也明确“对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。”

    五、农村房屋买卖合同无效的法律后果

    根据《合同法》第五十八条，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

    《最高人民法院关于印发<全国民事审判工作会议纪要>的通知》（法办[2011]442号）第15条明确“在确定合同无效后的损失承担时，应综合考虑当事人的过错，避免处理结果导致当事人利益的失衡。”

    《全国民事审判工作会议纪要》（2015年4月征求意见稿）第35条明确“合同无效后，买受人可以请求返还购房款并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息。买受人已经对该房屋进行改建或者翻建，也可以一并请求赔偿翻建或者改建成本。”

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