怎么认定没有取得商品房预售许可是故意隐瞒

原标题：王xx与xx房地产公司商品房预售合同纠纷再审民事判决书 来源：中国裁判文书网。

2012年9月19日，一审原告向乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院起诉称，2008年7月7日，王xx与xx房地产公司签订商品房买卖合同两份，约定xx房地产公司将其位于乌鲁木齐市盛世嘉业国际商贸城地王大酒店地王佳座负一层两间商品房出卖给王xx，房屋总价款为462499.20元。后王xx按约付清了房款。依据合同约定，xx房地产公司应当在整体竣工验收合格后720日内办理房屋产权证书，但时至今日也未办理。经王xx到房管部门查证得知，xx房地产公司出售给王xx的两间商品房并不在预售许可范围内，根本无法办理房屋产权证书。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，xx房地产公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超付购房款一倍的赔偿责任。故王xx诉请法院依法解除双方签订的商品房买卖合同，判令xx房地产公司返还王xx购房款462499.20元；赔偿王xx不超过购房款一倍的损失462499.20元；支付购房款利息103715元（462499.20元×4.875‰／月×46个月（2008年8月至2012年6月）］；并承担本案诉讼费用。一审被告xx房地产公司辩称，王xx购买的商铺两间，有合法的规划审批手续，在预售时已依法取得了预售许可证，我方也不存在故意隐瞒的情形，商铺已依约交付给了王xx，现王xx也在经营受益，并不存在损失，双方买卖合同目的已实现，故不同意解除合同、退还购房款、利息及承担赔偿责任，请求依法公正判决。

乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院一审查明，2008年7月7日，原告与被告签订商品房买卖合同两份，约定xx房地产公司将其位于乌鲁木齐市盛世嘉业国际商贸城-地王大酒店·地王佳座负一层S349号及S343号商铺出卖给王xx；每间商铺建筑面积为38.16平方米，每间商铺总金额为231249.60元；买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为新建房许字2007001013号；出卖人应当在2008年12月31日前交付房屋；出卖人应当在商品房整体竣工验收合格720日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等等。合同签订后王xx分别于2008年7月7日、11月18日、11月20日三次向xx地产公司付清了两间商铺的购房款合计462499.20元。房屋竣工后，xx房地产公司将两间商铺交付给了王xx，现该两间商铺由王xx使用，但王xx至今未取得两间商铺的所有权证书。另查，乌鲁木齐市盛世嘉业国际商贸城-地王大酒店·地王佳座经审批的规划建设规模为146557.76平方米，其中地下一至三层车库及设备用房为54980.10平方米，地上一至四层商业为38454平方米，五至二十五层地王酒店为22979.28平方米，五至二十八层地王佳座住宅为29284.80平方米，地王酒店·地王佳座电梯及设备用房为859.58平方米。2007年12月5日，xx房地产公司取得了盛世嘉业国际商贸城一地王大酒店·地王佳座的商品房预销售许可证，编号为新建房许字2007001013号，预销售总面积66007.69平方米，其中住宅192套，共28743.18平方米；商场37264.51平方米。该预售许可证预销售范围不包括地下一至三层车库及设备用房。

乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院一审认为，被告将乌鲁木齐市盛世嘉业国际商贸城-地王大酒店·地王佳座负一层S343号、S349号两间商铺出售给原告，但这两间商铺并不在xx房地产公司取得的预售许可证预销售范围内，故该两间商铺实际并未取得商品房预售许可证明，双方签订的两份商品房买卖合同均应无效。两份商品房买卖合同无效，双方因该合同取得的财产，应当予以返还。xx房地产公司对商品房买卖合同无效有过错，其应当返还王xx已支付的购房款462499.20元并赔偿王亚东购房款利息损失，王xx从2008年8月起计算购房款利息有误，应从2008年11月王xx付清购房款时起算，据此应向王xx支付购房款利息为96951.39元（462499.20元×4.875‰／月×43个月（2008年11月至2012年6月）］。xx房地产公司对商品房买卖合同无效虽存在过错，但并不存在恶意隐瞒行为，不属故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，且商铺交付后，王xx一直作为商业用房占有、使用并收益，并未因此而受到收益损失，故王xx要求xx房地产公司承担不超过购房款一倍损失的请求，法院不予支持。因本案所涉商品房买卖合同为无效合同，且法院已告知王xx可以变更诉讼请求，而王xx表示不变更诉讼请求，故法院对王xx要求解除双方商品房买卖合同的诉讼请求，不予支持。因双方商品房买卖合同无效，王xx亦应将取得的房屋返还给xx房地产公司，为减少当事人讼累，法院一并予以处理。乌鲁木齐市沙依巴克人民法院于2012年12月10日作出（2012）沙民三初字第928号民事判决：一、驳回原告要求解除原、被告双方签订的商品房买卖合同的诉讼请求；二、被告返还原告购房款462499.20元；三、被告给付原告购房款利息96951.39元（462499.20元×4.875‰／月×43个月（2008年11月至2012年6月）］；四、驳回原告要求被告赔偿已付购房款一倍损失462499.20元的诉讼请求；五、原告于本判决生效后十日内将乌鲁木齐市盛世嘉业国际商贸城-地王大酒店·地王佳座负一层S343号、S349号两间房屋返还给被告。

王xx不服一审判决上诉称，被上诉人在与上诉人签订商品房买卖合同时，明知取得的商品房预售许可证不包含出卖于上诉人的两间商铺，该行为属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第九条第一款所指的“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”的情形，因此，被上诉人应当向上诉人承担已付购房款一倍的赔偿责任。原审法院适用法律有误，请求二审法院撤销原判，依法改判被上诉人给付上诉人469262.81元的赔偿款。被上诉人答辩称，本案双方不仅签订了商品房买卖合同而且是按约定实际交付了合同约定的商铺，2008年年底王xx付清房款后就实际占用了该商铺，我公司也为上诉人办理了合法有效的经营手续。本案中，上诉人并不存在实际损失，在其占有使用争议商铺的四年里，通过自己经营或出租收益，不存在所谓的损失。在双方签订的合同中，我公司已明确告知了上诉人商铺产权证暂时无法办理的情况，不存在恶意隐瞒的情形。原审法院适用法律正确，请求二审法院维持原判。

乌鲁木齐市中级人民法院二审查明的事实与原审查明的事实相同。

乌鲁木齐市中级人民法院二审认为，本案二审的争议焦点是：双方当事人签订的《商品房买卖合同》被确认无效后，被上诉人是否应当向上诉人承担赔偿购房款一倍的赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”赔偿的直接目的是使受损方达到从未订立合同的效果，使当事人达到合同未订立的状态。负有过错的一方赔偿的范围主要限于非过错方因信赖合同有效而支付的各种订约和履行费用，不应当包括合同在有效的情况下获得期待利益的损失。本案中上诉人取得涉案房屋（商铺）后，至2012年9月起诉期间，王xx占有并收益该房屋（商铺），因此，原审法院判令xx房地产公司给付此期间的购房款利息，已经可以弥补王xx的损失。而要求xx房地产公司再赔偿购房款一倍的赔偿款，则包含了王xx签订合同时的期待利益的损失，不符合无效合同的处理原则。综上所述，上诉人的上诉请求因缺乏事实和法律依据，法院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。乌鲁木齐市中级人民法院于2013年5月7日作出（2013）乌中民四终字第194号民事判决：驳回上诉，维持原判。

新疆维吾尔自治区人民检察院抗诉认为，本案中，王xx与xx房地产公司签订的两份《商品房买卖合同》的第二条明确约定：“买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心，商品房预售许可证号为新建房许字2007001013号。”根据该两份合同，王xx所购买的两间商铺均应包含在该许可证内。但事实上新建房许字2007001013号预售许可证中的预售范围并不包括王xx所购买的两间商铺。故xx房地产公司在明知新建房许字2007001013号预售许可证的预售范围不包括王xx所购的两间商铺的情况下，仍然与王xx签订商品房买卖合同，其行为明显属于故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合司纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，xx房地产公司应当承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。终审法院未支持购房款一倍的赔偿责任，属适用法律有误。

申诉人王xx的申诉理由与检察机关的抗诉意见一致。被申诉人xx房地产公司辩称，该司法解释规定是可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，并不是一定要一倍，只是在一倍房款范围内进行赔偿。我公司没有给对方造成任何经济损失，我公司已给地下室办理了产权证，对方使用并出租该房屋4年，对方是获利者，所以二审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。

本院再审查明的事实与原审查明的事实一致。

本院再审认为，本案争议焦点是双方当事人签订的《商品房买卖合同》被确认无效后，王xx主张xx房地产公司承担不超过已付购房款一倍赔偿责任的诉讼请求能否成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。”本案中，双方签订的合同中明确约定王xx购买的商品房（商铺）为预售房，xx房地产公司应当在商品房整体竣工验收合格720日内将产权登记在王xx名下，商品房预售许可证号为新建房许字2007001013号。xx房地产公司与王xx签订《商品房买卖合同》时，已取得了盛世嘉业国际商贸城一地王大酒店·地王佳座的部分建筑商品房预售许可证，且该商铺已按期交给王xx使用，但该预售许可证中并不包括王xxx购买的两间商铺，导致双方签订的两份商品房买卖合同无效，xx房地产公司因此存有过错，对此应当承担相应的赔偿责任。该过错是否构成故意隐瞒，根据上述司法解释规定的故意隐瞒应属于欺诈的一种表现形式，能否认定xx房地产公司的行为构成欺诈，应从以下四个条件审查：1、欺诈方具有欺诈故意；2、欺诈方实施了欺诈行为；3、被欺诈方因欺诈陷入了错误；4、被欺诈方因错误而做出了意思表示。从xx房地产公司已取得地面28层商品房预售许可证可以说明其建设的商品房已符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定的应当具备商品房预售条件，其地下三层因建设施工中改变原设计，尚未取得预售许可证，期待重新得到行政许可，故双方约定在商品房整体竣工验收合格720日内将产权登记在王xx名下。温商房地产公司在签订合同后积极履行约定，按时交付商铺并协调相关部门为商户办理营业手续，并无恶意违约行为及不恰当阻止合同条件成就的行为，王xx亦始终未能提供任何有效证据证明xx房地产公司存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的情形，故从现有证据不足以证明xx房地产公司存在故意隐瞒的行为。王xx作为购房者是其自身利益的最佳判断者，在订立合同时负有一定的注意义务，由于我国采取商品房预售许可证明公示制度，买受人在购买房屋时对于出卖人是否取得预售许可证明应当进行必要的查询，且对于双方达成“在720日内办理产权登记”的特别约定，王xx应当产生必要的合理怀疑，但王xx并不能提供证据证明其已尽到合理的注意义务，亦不能认定xx房地产公司存在故意隐瞒的行为。故上述司法解释规定的不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任在本案中不予适用。另，原审法院虽在判决中未明确表述依据已付购房款为基数酌定比例计算赔偿金额，但已综合考虑到xx房地产公司在本案中的过错程度，以及王xx取得商铺至2012年9月期间实际占有、使用及收益情况，以王xx基于无效合同而取得商铺并获取收益与xx房地产公司的过错相抵，判令xx房地产公司给付此期间的购房款利息，已经可以弥补王xx的损失。综上，检察机关的抗诉理由及王xx的申诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。综上，检察机关的抗诉理由及王xx的申诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持乌鲁木齐市中级人民法院（2013）乌中民四终字第194号民事判决。

怎么认定没有取得商品房预售许可是故意隐瞒原标题：王xx与xx房地产公司商品房预售合同纠纷再审民事判决书 来源：中国裁判文书网。