摘要：房产交易在如今的政策调控下不再像先前那么活跃，但是先前一段房市的膨胀，交易量过火、过热，二手房买卖也是如火朝天，一转二、二转三，炒房、学区房购置、房产投资、离婚下房屋财产归属转移一方等形式的二手房转让相当普遍，当事人关注了房价和产权过户，却往往忽视了户口迁移的问题。本文就是针对房屋转让后的户口遗留问题作了通篇论述，为的是让更多的人在房屋买卖交易过程中重视户口迁移的问题，同时提出若干建议，希望能更好的帮助解决该问题。

关键字：房屋转让  户口迁移   遗留问题

2011年的2月，我的一个当事人张女士要求和丈夫何先生离婚，最终该案经过法院调解后制作调解书结案。双方在财产处理过程中，协议房屋归张女士所有，由张女士支付给何先生对应的房屋折价款，同时明确了折价款的支付方式和支付期限，也确定了房屋产权过户手续的办理日期。调解过程中，我方提出了关于要求何先生户口迁移的要求，很遗憾，法院以户口问题非法院管辖为由，没有将该点协商结果制作入调解书内。

案件结束后，我充分认识到户口迁移问题在房屋所有人发生变更过程中的重要性，尤其是该问题不属于法院民事管辖范畴，而只是属于公安部门管辖的范畴，这必将导致很多因房屋转让后的户口遗留问题日益突出，矛盾也将日益激化，新的房屋所有权人的权利明显受到侵犯，但却不能通过民事诉讼来达到他户口迁入和原房屋所有权人户口迁出的效果。那么这个遗留问题将交给谁去处理呢？归根结底，只能交由公干部门处理，根据户籍制度的规定，公安部门是户籍管理部门。但是，户籍制度同样规定，办理户口迁移是依申请行为，也就是户口迁移需要被迁移人先主动向公安部门提交申请，公安部门无权强制要求某一方当事人迁移户口。如此一来，对房屋转让后的户口遗留问题的处理将处于十分尴尬和棘手的境地。

 2011年的5月，朋友郑先生找到我，表明自己在与徐先生（房屋出卖人）洽谈房屋买卖事宜，基本谈妥，包含产权过户、房价、付款方式和期限、交房日期等等，要求我按照他们洽谈的结果帮忙草拟一份房屋买卖合同。我当即提出了关于户口迁移的问题，可以明显感觉到，郑先生和徐先生对于户口迁移的问题并没有进行商谈，而是忽略了这一细节。

事后，我翻看相关网页后发现，在二手房交易过程中，有很多当事人对户口迁移问题不够重视，新所有权人最后因无法入户，要求原所有权人的户口迁出而遭到拒绝等引发的纠纷越来越多，网上有很多案例报道和叙述。这些情形发生，多半由于在房屋买卖洽谈过程中，有些当事人根本没有想到户口迁移问题，有些直接忽略了该问题，没有认识到该问题的重要性。在房屋买卖洽谈过程中，大家注意的多半是出卖人是否是房屋所有权人，是否有绝对的所有权、房屋是否存在抵押等权利瑕疵，其次关心的是房屋的价格、什么时候过户、什么时候交付房屋、房价是分期支付还是一次性支付等等以所有权转移为目的的一系列事项，却很少有人关心所交易的房屋内是否存在户口登记、谁是户主、什么时候迁出等事项。当事人对户口迁移的条款的重视程度远远不够，很多合同中基本没有约定户口迁移的内容。再来看看房产中介商的态度，很多中介商没有对原房屋所有人的户籍情况作出审查，这些中介商压根就认为他们只负责房屋产权转让，只负责审查出卖人是否有权处分该房屋，该房屋是否存在物权上的瑕疵，至于是否存在户口，户口信息如何，这些根本与他们无关，不属于他们的审查范围。还有些中介商则是因为合同双方当事人没有注意到户口迁移的问题，没有这方面的审查需求，房产中介商也不会自找麻烦去提醒当事人注意这方面的问题，也没有必要提供这方面的服务。只有零星几个中介商提供的房屋买卖合同的格式条款中会涉及户到户口迁移条款，但可惜的是购房者也没有对该条款引起应有的重视，且中介商在审查中也需要出卖人的配合，没有出卖人的配合，中介商本身也无权直接到公安机关查询出卖人的户籍信息，且本身出卖人是否出示了最新的户口本供中介商审查也是个问题，故，中介商的审查也带有一定的局限性，这种审查义务也仅限于表面审查，很多情况下也是力不从心。

司法途径的无法进入、行政途径的无能为力、中介机构的力不从心，最终产生一个奇怪的现象。购房者欢欢喜喜的购买了房子，成为了房屋的产权人，但是从另一种层面上讲，他又不是这房子的主人，关于新所有权人的入户及其配偶、直系亲属等的入户，均阻碍重重。自己的房子，自己落个户还要征得他人的同意，这种与前房主的扯不断、理还乱的关系将无力清除，除非房主通情达理，自愿迁出。更糟糕的是，当这个房屋经过多次交易后，户籍问题一直没有解决的话，最终得到房子的新所有权人，将与一个他根本没有照过面的不相干的第三人进行谈判，此时，这个不相干的第三人身在何处、是否伤亡等均不是这个新所有权人能够预料的，自己的房子里还保存着跟自己都没有照过面的人的户籍登记信息，这将是多么不合理的现象。最可笑的莫过于，在自己的房子里入个户还要千方百计、大费周章的找到一个不相干的第三人，然后请求他的同意，才能让自己落户，这是多么不可思议的现象。

当然上面的情况说的有些极端，但是如果房屋买卖双方对户籍问题继续不够重视、中介商继续对户籍情况不作审查、户籍制度不作相应的变通和调整、上述现象发生的可能性会非常之大，且现实中可能已经存在了这一现象。

作为一名法律工作者，在目前的制度下，第一，建议买受人在购房时除了关注产权信息以外，要提高对户籍信息的关注。只有买受人自己关注了户口迁移的问题，才能让中介商参与到户籍信息审查的角色中去。通过中介商的审查，或者买受人自己的初步审查，再结合出卖人的叙述，可以要求出卖人作出一定的书面承诺。出卖人保证交易的房屋的户籍情况的承诺一般分为两种情况：1、出卖人承诺表示所交易的房屋没有户籍登记情况，此时买受人可以要求出卖人出具书面承诺，并将该承诺内容直接写入房屋买卖合同，同时约定，如虚假承诺，给买受人入户带来不便的，应当支付给买受人相应数目补偿款。对于纯粹因为学区房的因素而购买的，因户口问题导致最终子女无法进学校求学的，买受人可以要求解除房屋买卖合同，且视为出卖人违约，出卖人因支付相应数额的违约金；2、出卖人承诺将于一定期限内办理户口迁移手续的，买受人也可以要求出卖人出具书面承诺，并将承诺内容写入买卖合同中，约定若未在承诺期限内完成户口迁出的，出卖人应当支付相应数额的违约金。虽然法院不受理户口迁移事宜，对户口迁移无管辖权，但是对于由于户口迁移问题造成的损失，特别是一方当事人依据房屋买卖合同要求另一方当事人承担违约责任的，属于民事纠纷，法院应当管辖。第二，建议买受人在通过中介商进行房屋交易过程中，可以要求中介商有严格审查所交易的房屋的户籍信息的义务，当然，这个义务，受制度的限制，仅限于出卖人配合下的书面审查。买受人要与中介商协议，因中介商的过错导致买受人在购买房屋后无法入户，或给买受人入户带来不便的，中介商应当对买受人的损失承担赔偿责任，损失包括但不限于买受人因办理入户有关事宜所产生的必要费用支出等，但是最高限额不得高于中介商因房屋交易成功而收取的中介费用。这样的约定，既考虑了买受人的利益也兼顾了中介商的可承受性。第三，我国户籍管理制度本身需要做一个调整，对于房屋所有权人本人及其配偶和其直系亲属的户籍迁入，可以适当放宽，只要房屋所有权人同意即可。另外可以与房屋产权登记部门联合建立原所有人户口迁出制度和新所有人户口迁入制度等。制度往往存在滞后性，问题出来了，就需要不断完善原有的制度、建立新的制度，通过法律、法规来规制公民日常的交易行为，是处理问题最有效的方式之一。