孙韬律师

从市场意义上讲，房地产律师的真正的法律服务应该是从1993年开始。在这个过程中，律师的核心业务就是给他们起草销售合同和现场谈判。再延伸一点业务，就是等交房以后帮其办理房产证。

到了1995、1996年的时候，中国各大银行把按揭制度引进房地产业来，又给律师多开辟了一块业务—按揭服务。根据银行的要求审查购房人的申贷资格，然后把各种文件整理整齐以后，出具法律意见书，建议银行哪个资格是行还是不行。在2000年前后，按揭业务做的很红火，出现了各个金融机构之间的竞争，比谁手宽，谁有力度；而不是像现在，比谁手紧，谁更严格。当时是你给他七成，我就给他八成，你给他25年长贷，我就给他30年。那么你要审查他什么文件，我什么文件都不审查。当时很多银行的业务员，到处去拉业务。有的直接找开发商，甚至有的直接找律师。律师借机提出有偿办理按揭手续的业务。这样就给律师提供了一个巨大的发展房地产业务的空间。这也暴露出了我们这个行业自身不太成熟的地方，很多律师，叫律师，实际没本。连司考资格当时都没有过，就被律师事务所派到一个楼盘里常驻。

后来到了2007年，因为民众的声音，社会各界人士不良反应特别多，就是针对于为什么我向银行借钱，你还要让我交按揭律师费？因为不是我主动找律师，是你强迫我去找你指定的律师。这种反应集中了以后，在2007年1月，银监会、律师协会等等联合发文，就把强制性让老百姓交按揭律师费的事儿给取缔了。

大家又开始研究律师服务的品种，律师服务的品种除了开始的销售，按揭，开发贷、拿地的谈判，延伸到了股权转让，项目转让，然后股东争议，项目管理，招投标，建筑。

尤其是发现在整个房地产开发过程中，基本上都会出现结算纠纷。建设期两三年一结束，发包商与承包商、承包商与业主，结算整个工程款和质量上经常会发生不愉快。为其解决这是房地产律师专业性比较强的一块业务，才使房地产律师真正有了用武之地。

由于房地产律师与开发商，是一种法律顾问关系，或者说一种项目服务的关系。所以会天然的延伸到结算纠纷这一块。结算纠纷中很多是工程技术问题，一些条款的变更会不会引发合同价格的变动，这个洽商会不会引发索赔责任的产生，都会出现最终影响价款的因素。一方有过错的好解决，多数为双方混合过错。那么到底是谁违约在先，有时是很难说的清楚。那么无论是到仲裁，还是到法院，在专业技术问题上，这两家往往也会指定第三方鉴定机构，或者评估造价机构来重新鉴定。

这样的一来单纯依靠法律还是不够的，还需要建筑工程学的专业人士来配合。于是在律师队伍中就逐渐出现了复合型人才，学法律的，还要学建筑工程，学建筑工程也要自学法律然后参加司考干律师。

到了2007年，整个房价开始飙升。飙升以后的结果，就是以前买房的赚钱了，没有买房的开始叫骂了，开发商所占有的资金成本越来越高，地王现象频现。中央政府和地方政府出现了不统一，中央政府希望控制，地方政府地方政府倒希望整个市场有更火爆的发展，地方财政的收入，主要依靠土地使用权出让金的回收—土地财政出现，这样一来受利益趋动中央的政策老是被地方变通。随着土地成本的不断增大，建安成本的不断增大，在整个销售政策上的不断的控制，这就给我们律师提供一个空间，如何有效解决开发商资金压力。它的资金压力是什么业务？就是金融业务，房地产金融业务，实际上是未来很大的一块业务。

2013年1月8日