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多年前买的安置房,因房价涨幅大,卖方现在不配合过户,怎么办?

自无锡市锡政发〔2016〕252号《市政府关于做好市区征地拆迁安置住房上市交易相关工作的通知》发布后,无锡的安置房符合下列条件就可以上市交易了。(一)依法取得不动产权证(国有土地使用证和房屋所有权证);(二)以安置时间起算满五年;(三)补交土地收益以及享受优惠的有关规费等相关费用;(四)住房专项维修资金按《无锡市住宅专项维修资金管理 办法》标准缴存到位;(五)法律法规规定的其他条件。

安置房可以上市后,安置房的房价涨速很快。卖方在巨大的经济利益面前,就要求买方加价,一些人想方设法找借口说二手房房屋买卖合同无效。比如,让其他的房屋共有人(父母、夫妻一方)出来主张自己不知情;有的卖方主张安置房的面积不止合同上约定的,甚至有些房主直接以高价将房屋卖与第三人并办理过户或者将房屋抵押给第三人。面对这种局面,买方该如何维护自己的合法权益呢?在这些情况下,如果卖方的要求不合理,买方完全可以诉诸法院,要求卖方继续履行合同或者赔偿损失。

安置房房屋买卖合同签订后,卖方违约的,作为买方可以要求解除合同并赔偿损失;也可以要求卖方承担违约责任并继续履行。安置房买卖涉及主体多、法律关系错综复杂,在不同的情况下,买方可以选择对自己更有利的方式。

第一种情况,安置房房屋首次(初始登记)已经办理完毕,如果安置房买卖合同上签名的与房屋初始登记证所有权人一致的话,建议买方选择要求继续履行合同并承担违约责任。

第二种情况,安置房房屋首次(初始登记)已经办理完毕,如果安置房买卖合同上签名的与房屋初始登记证所有权人不一致,卖方拒绝过户的话,建议买方委托律师收集证据并起诉,至于选择继续履行合同还是解除合同要求赔偿损失视案件情况而定。 

第三种情况,安置房房屋首次(初始登记)完毕尚未办理完毕,卖方拒绝过户的话,建议买方将合同相对诉至法院,作为买方完全可以依法要求卖方继续履行合同,如果有无权处分的情形在里面,买方也可以选择解除合同可以要求卖方差价赔偿,即房价上涨后房屋的现价值与合同约定的交易价格之间的差额,因为这部分利益属于买方可以期待和获得的利益。法院这样做的目的在于贯彻诚信原则,让守约方受损的利益得到弥补。法院在确定房屋现价值的时候,会首先让双方当事人自行商定一个价格,如果无法达成一致意见,法院可以委托有资质的鉴定机构进行鉴定,最终确定一个合理的价格。

        因此,买方在遇到卖方无理的要求,应尽快起诉,谨防卖方将房屋虚假出售或虚假抵押给他人,给维权带来难度。


注:以上内容由陈晓宇律师提供,若您案情紧急,法律快车建议您致电陈晓宇律师咨询。
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