明智坚律师

明智坚

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擅长:房产纠纷,债权债务,劳动纠纷,刑事案件

二手房交易中应注意的问题

来源:明智坚律师
发布时间:2011-12-23
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一、二手房交易的基本概念

新建的商品房进行第一次交易时为“一手”,第二次交易则为“二手”。因此,“二手房”是相对于房地产开发商手中的商品房而言的。凡产权明晰、经过一手买卖之后再上市交易的房产均被称为二手房。包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房等。

 

二、二手房交易的注意事项

(一)二手房交易的途径

一般来说,进行二手房交易可以选择的途径有网络或报纸等传媒、熟人介绍、房产中介或经纪机构等。其中通过房产中介或经纪机构进行二手房交易是比较常用的途径,通过此种途径进行二手房交易,在一定程度上可以省却买房人很多的精力,同时也降低了交易的风险。

 

(二)二手房交易的风险提示

1、房屋出卖人的性质

在进行二手房交易时,首先要注意房屋出卖人的性质,作为个人的出卖人与作为单位的出卖人在交易时的规范要求是不一样的。如果二手房属于有限责任公司、股份有限公司的,这样的交易行为就需要该公司的董事会或股东会审议同意。如果二手房属于国有或集体资产的,买受人应当注意审查政府主管部门的批准文件。

 

2、是否属于法律规定的禁止买卖的房屋类型

    按照我国《城市房地产管理法》的规定,下列房地产不得转让:

(一)以出让方式取得土地使用权但不符合该法第三十九条规定的条件的;

第三十九条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:

  (一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;

  (二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。

  转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。

  (二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

  (三)依法收回土地使用权的;

  (四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

  (五)权属有争议的;

  (六)未依法登记领取权属证书的;

  (七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

 

3、房屋产权手续是否齐全    

房产证是证明卖房人对所出售的房屋享有所有权的惟一凭证。进行二手房交易,最基本的注意事项就是房产证的问题,没有房屋产权证进行二手房交易,无疑存在巨大的风险。比如拆迁安置房的产权证的下发就需要很长的一段时间,而对此类房屋进行二手房交易时就要特别注意,以防卖房人进行二次买卖等。所以最好要选择有房产证的房屋进行交易。   

 

4、房屋产权是否真实和明晰   

有房屋产权证的房屋,在交易过程中需要注意核实房产证上所登记的信息,可以到房地产管理部门去查询交易房屋的产权登记信息。买受人应注意核实卖房人是否是房屋产权证上所登记的房屋所有人,如果卖房人都不是产权证上登记的房屋所有人,那么这种交易显然是不能进行的。还要核实房屋产权的具体类型,房屋的产权可以分为个人单独所有和多人共有,共有又分为按分共有和共同共有,房屋的共有分为继承人共有、家庭共有、夫妻共有等类型。按照我国《物权法》第九十七条的规定,“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。”因此对共有的房屋,买房人应当和占份额三分之二以上的按份共有人或房屋的全部共同共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。   

 

5、交易房屋是否已经出租   

根据我国《合同法》第二百二十九条的规定,“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”这就是我们通常意义上说的“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖的行为不能对抗在先成立的房屋租赁行为。二手房在转让时,如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。这一点在实际交易过程中被很多买受人忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多的纠纷。另外,《合同法》第二百三十条规定,“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。” 这一点也需要注意,以防承租人以优先购买权来对抗出租人与买受人的房屋买卖行为,而引起不必要的纠纷。

 

6、房屋是否设定抵押

   按照我国《物权法》的规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。如果交易的二手房上存在着房屋抵押权,那么出卖人在出卖房屋时必须征得房屋抵押权人的同意。

 

7、土地使用权是否清晰   

买受人需要审查卖房人在取得房屋产权证的同时是否也一并取得了土地使用权证,还要注意土地使用权的性质。按照我国《城市房地产管理法》的规定,土地使用权的取得方式可以有划拨和出让的方式。划拨的土地是由政府划拨的,一般都是无偿使用,政府可无偿收回;出让的方式取得土地使用权的,权利人已缴纳了土地出让金。以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。另外,买受人还应注意土地的使用年限,这是基于经济利益上的考虑,支付同样的价款可以买到使用期限更长的房屋才是该有的选择。

 

8、市政规划是否影响   

有些房主出售二手房时可能是已了解该房屋在短期或者510年内就要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、通风、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

  

9、中介公司是否违规

通过房屋中介机构进行二手房交易的要特别注意中介机构是否存在违规。有些中介公司违规提供房屋中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零首付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。

在二手房交易中,买受人还要谨防中介机构暗箱操作,常见的暗箱操作的类型有:

1)炒房。低买进,高卖出,隐瞒真实情况,赚取差价。

2)收取的费用不清楚。很多时候,客户只知道自己要交的费用大概数目,具体是哪些项目并不清楚。

3)办理的进度由中介公司来掌握,已经办完的,对外却说正在办理。

 

10、合同约定是否明确   

在二手房交易过程中,签订二手房的买卖合同是必不可少的。买受人在签订买卖合同时对合同主体、权利保证、房屋价款、履行地点、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑,从而降低交易风险,最大限度地维护自身的权益。

 

三、二手房交接房时的注意事项

  1、水电、有线电视,电话、物业的费用是否结清?是否已过户?

  2、房屋的质量是否存在问题,包括渗漏、开裂等,下水管理是否通畅等。

  3、房屋内部装修、设施与看时是否一致。家具家电是否一致,不仅仅是只关注数量,还有品牌等。

  4、原来的户口是否已迁出。

   5、对房屋配套设施设备的检查主要有:水质、水压、供电容量、燃气供应,户内外电线有无老化现象,电视接收的清晰度等。另外还要观察电梯的品牌、速度和管理方式,是否安全、便捷。

 

四、二手房交易的税费问题

1、营业税 (税率5.6% 原来是5.55% 卖方缴纳)

根据2010年房产新政,转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税,转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税,转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。

这里有两个要点①购买时间超过5年这里首先看产权证, 其次看契税发票,再次看票据(房改房看国有住房出售收入专用票据)这三种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税发票,契税发票早于产权证,房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。

另:如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。

 

2、个人所得税(税率交易总额1%或两次交易差的20%  卖方缴纳)

征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。

注:原来纳税保证金退还政策自2010111日起取消了。地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据,其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房(不包含非住宅类房产)。

另注:如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况,个人所得税也必须征收差额的20%

 

3、印花税 (税率1%,买卖双方各半) 目前只对非住宅类房产征收。

4 契税   (基准税率3% 优惠税率1.5% 1% 买方缴纳)

    征收方法:按照基准税率征收交易总额的3%,若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%,若买方首次购买面积超过90平(包含90平)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%

注:首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠,契税的优惠是以个人计算的,即夫妻之间都可以享受一次优惠。。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%

 

此外,二手房交易涉及到的税费还有土地增值税、测绘费、交易手续费、登记费等,交易中还要注意维修基金和土地使用证的过户,尤其是土地使用证性质的划拨的情况还要补交1%的土地出让金。

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