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不同村组织的村民之间农村房屋买卖合同的法律效力分析


不同村组织的村民之间农村房屋买卖合同的法律效力分析

 张俊杰律师

引言:

农村房屋买卖,不同于城市房屋,极易发生纠纷,尤其是在遇到政府动迁时,出售方的原房主看到动迁利益,往往会反悔要房,争夺动迁款,主张合同无效。那么不同村组织的村民之间农村房屋买卖合同的法律效力如何?张俊杰律师以一则法院案例作以法律分析。

案情简介:

黑龙江省肇源县立功村的村民张某某,在2000年左右为了照顾嫁到沈阳沈北新区王驿屯村的女儿,便搬到沈阳投奔女儿,并于2005513日购买了王驿屯村村民邹某某的农村住房一处,支付购房款7.3万元,双方签订《农村房屋买卖协议书》,并且找到村委会加盖了村委会的印章,在财政所”缴纳了交易税600元,但未办理过户登记。

20055月份开始,张某某在该房屋居住生活,直到20166月份该地段动迁,张某某便以房主身份与政府征收部门签订了《房屋征收货币补偿安置协议书》,房屋补偿款约人民币60万元。

原房主邹某某(去世)家属得知房屋动迁信息后,便找到张某某欲反悔要回房屋或其补偿款,双方协商未果,原房主邹某某的继承人一纸诉状将购房者张某某起诉到法院。

律师分析:

沈阳金点子律师网 辽宁欣合律师事务所 张俊杰律师接受购房者邹某某的委托后,认真研究评析后,认为:

一、本案房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示,未违反法律的效力性规范,具有法律约束力。

1.房屋买卖合同系买卖双方自愿签订,意思表示真实;

2.房屋买卖经过了村组织、政府有关部门的审核同意后,已经缴纳了交易契税;

3.买卖双方在2005年业已经将房屋买卖合同履行完毕,被告张某某自20055月份开始一直居住生活在诉争房屋,直至2016年该房屋动迁,已经居住生活近12年之久,早已经融入进了这个生活圈(村组织),形成了比较稳定的社会秩序。

4.被告张某某一开始没在意迁户口落户的问题,在近10来年想落户时,正遇到房屋所在地被政府列入动迁的范围而“冻结户口”暂未能将户口迁入,现动迁工作马上收尾,动迁完成后被告随时可以迁入落户。户籍只是行政管理手段,被告因动迁问题而暂时未能将户口迁入,有政府动迁的特殊因素,但不应仅此就简单的否定房屋买卖合同的法律效力。

5.房屋买卖合同在沈北新区人民政府实施房屋与土地行政征收时,再一次对被告张某某房主的身份进行了行政确认并签订了房屋征收补偿协议。

6.房屋买卖合同未违反法律强制性规定中的效力性规定,是有效的。       

根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释()》第4条规定:"合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据"

本案中,被告张某某也是农业户口,只是因动迁而户口暂时未能迁入,并且我国法律、法规并未明确禁止“不同村的村民之间禁止买卖房屋”,而且更没有违反法律强制性规定中的效力性规定,因此是有效的。

7.双方的房屋买卖行为不仅经过了村委会的同意,而且经过政府有关部门的审核确认,且缴纳了契税。

双方的房屋买卖行为不仅经过了村委会的同意,而且经过政府有关部门的审核确认,且缴纳了契税,居住生活了12年,依据该会议纪要亦应认定为有效。

二、原告因看到诉争房屋的动迁利益,企图以无效的手段毁约来达到其瓜分动迁安置财产的目的,属于严重的背信弃义恶意毁约行为,有违诚实信用,不应得到法律的支持和提倡,更不利于交易稳定和良好的社会秩序,纯属恶意诉讼。

三、原告邹某某家在该村至少有3处住宅,卖给被告张某某一处,卖给本村另外村民一处,现原告邹某某家正居住一处,共计3处房产;原告将诉争房屋卖与被告后,原告并不是无家可归,出卖诉争房屋其还得到了货币对价(20057.3万元),对原告并无不利。但被告在原户籍地无住房、无宅基地,2005年买房后就在此居住生活,诉争房屋系被告的唯一的基本生活住宅,属于基本生活保障性的依赖;若被原告毁约收回,将会对被告造成难以弥补的巨额损失,而且会失去基本生活保障。

四、政府房地产征收行为的介入,在客观上实现了房(补偿款)与地(补偿款)的现实分离,使得房屋买卖合同的履行,更具备了现实的可能,也同时扫清了原有的所谓的“障碍”。   

诉争房屋已经被沈北新区人民政府行政征收,并与被告签订了《房屋征收补偿协议》,诉争房屋及其附属地上物的补偿款约60万,但不包括宅基地这部分,宅基地的土地补偿事宜补偿给了村委会了由村委会再统一安排分配。因此本案的特殊性在于,因政府行政征收行为的介入,在客观上实现了房屋与土地的分离,诉争房屋从不动产的“物”因被拆迁推倒而与宅基地分离后消失不复存在,房屋的价值转化为房屋补偿款,宅基地的价值转化为地的补偿款,且两者的补偿款并未合在一起,分属于不同的主体所享有,这在客观上实现了房(补偿款)与地(补偿款)的现实分离。

有人片面的认为:如果不是同一经济组织内部成员间的房屋买卖,因房屋与宅基地的不可分离性,可能会有损村集体的利益,比如片面的认为“地随房走”会发生土地外流等问题,那么在本案中,政府的房地产征收行为在客观上实现了房(补偿款)与地(补偿款)的现实分离,解决了所谓的“地随房走土地外流”等主张合同无效的人士的顾虑和担忧,买房人支付购房款因动迁获得了房屋补偿款,但宅基地的补偿款应该归谁所享有仍就归谁所享有,并没有因房屋买卖而发生任何的改变,因此房屋买卖合同因政府征收的介入实现了房、地的分离,此时对村集体组织乃至社会公共利益均未造成或不可能造成任何的损害了。

在此意义上讲,暂不论之前的合同效力问题,那么此时本案的房屋买卖合同也完全具备了合法有效的全部条件,依法亦应鼓励、支持交易,而非赞成恶意毁约。

房屋买卖合同有效,不仅不会损害村集体组织的任何合法权益,更不会损害原告的利益,反而会更有利于经济秩序和社会稳定,惩治背信弃义恶意毁约的不良诉讼,实现公平、正义、善良风俗的法治理念,都具有重要的现实意义。

综上所述,本案的房屋买卖合同应为有效,或不宜简单的作出无效处理。

法院判决结果:

沈阳市沈北新区人民院作出(2016)辽0113民初4741号民事判决书,1.农村房屋买卖合同无效;2.被告张某某给付原告邹某某继承人房屋动迁补偿款的折价补偿约7万元。

对判决书的律师评析:

法院认为:被告非房屋所在地的村集体组织成员,农村房屋买卖合同无效;买卖双方均有过错,原告违背诚实信用承担80%责任,被告承担20%责任,遂判决房屋动迁补偿款约60万元,在扣除原购房款、被告重购房产的差价损失之后的部分,被告给付原告余额的20%即约7万元。

该判决,虽然认定不同村集体组织村民之间农村房屋买卖合同无效,但从处理的结果上来看,还是值得肯定的。

但遗憾的是,本案具有个案的特殊性,即:房屋与宅基地已经被政府行政征收,房屋作为“物”已经转化为“动迁款”,宅基地作为“不动产”也已经转化为“动迁补偿款”,房屋补偿款给被告张某某,宅基地补偿款给村委会,房和地已经因政府动迁行为的介入而发生了现实的分离,剔除了所谓“无效论”的风险和担忧,既便有合同效力的瑕疵也因此得到了“补正”,不可能再因“地随房走”而损害村集体利益乃至社会公共利益的风险和可能,那么从此时点开始也应认定为有效或保持现状,而不宜再进行无效的认定。  

再者,本案已不具备再作出效力性判断的现实意义,不宜再进行无效的认定。  

诉争房屋已经移交给政府且征收置换成了动迁补偿款的货币形式,此时房屋已经属于政府的财产,此时再进行房屋买卖合同的效力性评价,已经失去了现实意义。

况且,房(补偿款)与地(补偿款)的现实分离,房屋买卖合同有效或保持现状,不仅不会损害村集体组织的任何合法权益,更不会损害被上诉人的利益(其获得了售房对价),反而会更有利于经济秩序和社会稳定,惩治背信弃义恶意毁约的不良诉讼,实现公平、正义、善良风俗的法治理念,都具有重要的现实意义。

目前国家正在逐步放开农村房屋、宅基地等流转的限制,部分地区已经开始了试点,虽然沈阳地区尚未试点,但结合国家的大形势和趋势,理应在确认合同无效的问题上,慎重和从严掌握,应当本着尊重历史、照顾现实的原则,综合平衡买卖双方的利益关系。

案件进展:

被告张某某不服一审法院判决,委托律师上诉至沈阳市中级人法院,本案在上诉期间,原告、被告已经就诉争问题达成和解协议书,被告张某某已经撤回上诉,本案的农村房屋买卖合同纠纷,得到了比较圆满的结果,被告张某某的合法权益也得到了比较彻底的维护。

转载自:  沈阳律师张俊杰律师

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