章福阳律师

商品房买卖合同都明确约定了房屋面积，但因各种原因，在房屋交付时会出现面积不符合约定的情况。有些是认为原因，但是绝大多数还是客观原因导致。在出现面积差时，购房者如何维护自己的合法权益，本文就此简要论述。

一、合同明确约定了面积误差处理办法时，按照合同约定办理。

所有民事合同，都遵循约定优先原则，法律遵循当事人的意思自治，只要约定不违反法律、行政法规的强制性规定。所以，如果购房者和开发商签订的商品房买卖合同中对房屋面积差处理有明确约定，只要约定不违法，那么应当按照约定处理。

二、合同没有约定或者约定不明确的处理办法

首先，面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，购房者不能主张解除合同。也就是说，如果面积误差在3%以内，购房者只能主张据实结算，即按照原房价多退少补。

其次，面积误差比绝对值超出3％，购房者可以要求解除合同、返还已付购房款及利息。超过3%，对于购房者而言，合同目的已经不能实现，法律规定这个点，也是权衡购房者和开发商之间的利益，尽量做到公平公正。

第三，面积误差比绝对值超出3％，购房者如果同意继续履行合同的，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由购房者按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由开发商承担，所有权归购房者，这是对开发商的一种惩罚，作为出卖人，开发商应当提供符合约定的商品房，如果违约，就应当承担相应的责任；当然，如果房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差比超过3％部分的房价款由开发商双倍返还购房者。

三、出现面积误差时，购房者应当如何保障自己的合法权益。

首先，购房者在开发商交房时，应当认真检查交付房屋，检查后开发商一般会要求购房者签订一定的文件资料，这时，购房者不能盲目的签，应当认真看清楚所签文件内容，如果存在放弃购房者权利的条款时，应当明确对该条款不予认可或拒签。如果稀里糊涂的签掉，日后发现存在面积误差时通过法律途径解决时，对方主张购房者已经书面放弃权利，或者反过来要求购房者按照签掉的条款补齐房款差额，就处于十分被动的地位。

其次，交付后，如果发现面积可能存在误差，可以单方或者和开发商共同委托有资质的测绘机构对面积进行测量，如果确实存在面积差，可以首先和对方进行沟通，如果沟通不了的，可以通过司法途径解决。