章福阳律师

商品房买卖合同纠纷处理（一）——不是所有商品房买卖合同都适合解除

在目前这种经济形势下，很多房企资金无法回笼，时刻存在破产的风险。

购房者向开发商购买商铺、住宅，目的是投资或者居住，是为了获得实实在在的房子，本律师在办理一系列房地产纠纷案件的过程中发现，现在开发商的违约率十分惊人，很少有企业完全按照合同约定办，房地产纠纷十分普遍。而开发商存在违约的情形中，购房者可以依照合同约定解除合同的也不在少数。但是是不是所有合同都适合购房者解除？本文就此问题谈谈本律师的看法，供参考。

很多购房者认为，只要合同约定可以解除合同，自己就可以顺利的通过起诉或者其他途径要回房款。其实不然，这里分三个部分来做简单介绍。

一、合同解除必须符合法定或约定条件。

合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。出现上述五种情形，法律直接赋予合同当事人解除权，只需要通知对方即可。即法定解除。

除此之外，如果出现合同约定的解除情形出现或者协商一致，也可以解除合同。对于商品房买卖合同，合同中往往约定了购买方逾期付款开发商可以解除合同或者开发商逾期交付或逾期办证购房者可以解除合同的情形。本文主要分析开发商逾期交付或者逾期办证购房者有权解除合同的情形。

二、开发商逾期交付或者逾期办证，购房者解除合同的法律风险。

根据物权法的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。也就是说，商品房买卖合同在进行预告登记后就已经具有了物权效力。现实中，购房者往往已经将房款部分或者全部支付，房产也在房地产管理部门办理了预售登记，此时如果购房者解除商品房买卖合同，那么购房者享有的权利就有可能变为普通债权。

当开发商名下债务过多时，如果购房者贸然解除商品房买卖合同，在开发商不退房款时通过诉讼要求返还房款，在执行时可能会遭遇尴尬，即使保全了对方相应的房产来保障执行，但是根据民诉法相关规定，在执行时是按比例受偿，有可能出现这样的结果，就是房子还给开发商了，但是房款却很久才拿到或者一直没有拿到。

三、开发商逾期交付或者逾期办证，达到合同解除条件的，购房者应当根据具体情况决定是否解除。

开发商严重违约，从法律上讲购房者可以选择有利于自己的方案来维权，解除合同是一个不错的选择，但是如果开发商如果存在无法履行退款义务时，购房者就应当三思。购房者签订商品房买卖合同的目的是为了拿到房产，如果不是因为特殊情形，可以考虑向开发商主张违约责任，而不是解除合同。这种方式的特点是，可以让开发商承担逾期交付或者逾期办证的法律责任，同时自己的房产权益仍然存在。有些时候开发商约定的违约金较高，在起诉时可能已经和房款相当。

当然，如果属于投资性质的购房行为，如果发现继续持有并不合算的话，即使存在法律风险，也应当根据市场行情偏重考虑解除合同。

综上所述，购房者在遭遇开发商违约时，要掌握好维权的方式、技巧，尽量咨询身边的专业人士，了解法律以及开发商的履约能力的情况，维护好自己的合法权益。本文系浙江金正大律师事务所房地产律师章福阳根据办案实践形成的个人观点，供参考。