商品房买卖中，买受方作为格式条款的无条件接受方，往往处于弱势地位，现就商品房预售中的一些办案心得分享：

案件办理中根据案件事实搜索有利法条支持：

    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

    第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

    第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

《商品房销售管理办法》第二十二条　不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房， 不得向买受人收取任何预订款性质费用。 符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买 受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价 款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所 收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。

    第三十三条　房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事 人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从 交付之日起计算。 商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保 修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。 

非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质 

量保修书约定保修期的存续期。

《城市商品房预售管理办法》第五条 商品房预售应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

第六条 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

在明确的事实与法律依据相符的情况下，只要律师运用技巧的当，与法官及时沟通，胜诉尽在掌握之中。