潍坊市普通住宅前期物业服务等级内容和服务收费基准价格的通知
来源：孙明江律师
发布时间：2013-01-21
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潍价费发[2012]12号
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关于印发潍坊市普通住宅前期物业服务等级
内容和服务收费基准价格的通知
高新区物价局、建设局、房管局，各有关单位：
为规范我市普通住宅前期物业服务收费行为，保护业主和物业服务企业的合法权益，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，引导和促进物业服务行业形成公平、合理的协商定价机制以及公开、透明的消费环境，满足业主对物业服务的多样性需求，根据《潍坊市住宅物业服务收费管理实施办法》，制定了《潍坊市普通住宅前期物业服务等级及服务内容》和《潍坊市普通住宅前期物业服务收费基准价格》，经市政府研究确定在你区进行试点，现印发给你们，并将有关问题强调如下，请认真贯彻落实。
一、《潍坊市普通住宅前期物业服务等级及服务内容》将住宅物业服务分为综合管理服务、物业共用部位及共用设施设备的日常运行和维护服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化养护服务五项服务，并根据服务内容、要求的不同分为五个服务等级。各项服务可以选择相同的服务等级进行组合，也可以选择不同的服务等级进行组合。物业服务费为五项服务收费的总和。
二、《潍坊市普通住宅前期物业服务等级及服务内容》供建设单位与前期物业服务企业协商确定普通住宅前期物业服务等级及服务内容时，结合本住宅小区实际情况参考使用。
三、成立业主委员会的普通住宅小区，在业主委员会与物业服务企业协商住宅物业服务收费不一致时，也可参照《潍坊市普通住宅前期物业服务等级及服务内容》和《潍坊市普通住宅前期物业服务收费基准价格》规定，协商确定具体收费标准。
四、本通知从2012年7月1日起试行。
附件：
1、潍坊市普通住宅前期物业服务等级及服务内容
2、潍坊市普通住宅前期物业服务收费基准价格
二〇一二年六月十二日
主题词： 收费管理 前期物业服务 基准价格 通知
信息公开方式： 主动公开
抄报： 山东省物价局、省住房和城乡建设厅
潍坊市物价局办公室 2012年 6月12日印发
附件1：
潍坊市普通住宅前期物业服务等级及服务内容
一、综合管理服务
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项 目
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服务内容参考
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收费构成参考
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基本服务
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分级服务
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(一)综合管理服务
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一级
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1. 服务与被服务方签订物业服务合同，双方权利义务关系明确；
2. 财务管理运作规范，账目清晰；
3. 有完善的管理方案，员工岗位责任与考核制度、报修服务与投诉处理制度、业主（用户）资料保密制度、员工工作程序与工作标准等制度健全；
4. 物业服务档案资料齐全、分类科学、管理完善、易于检索；
5. 管理人员按规定持证上岗，服装统一、仪表整洁、挂牌上岗、行为规范。
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1. 设置管理处，办公地点有专门的业主或使用人接待场所，办公设施及办公用品配置完备；
2. 周一至周日每天不少于12小时在管理处或专门的接待场所进行业务接待，并提供24小时热线电话服务；
3. 对业主或非业主使用人的求助、咨询即时处理，对业主或非业主使用人的投诉在24小时内答复；
4. 物业服务经理具备上岗资格，并有2年以上物业服务经理任职经历；
5. 能根据业主需求提供特约服务和便民服务；
6. 节假日有专题布置，每年组织不少于4次社区活动。
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1.包括经理在内的行政管理人员、后勤服务人员、客服人员、财务人员的工资、福利、保险、服装、加班等费用；
2.办公费用、管理费分摊、固定资产折旧费用；
3.社区文化活动费用以及经业主同意的其他费用；
4.税金及利润（或管理者酬金）。
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二级
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1. 设置管理处，办公设施及办公用品配置完备；
2. 周一至周日每天不少于8小时在管理处进行业务接待，并提供24小时热线电话服务；
3. 对业主或非业主使用人的求助、咨询即时处理，对业主或非业主使用人的投诉在24小时内答复；
4. 物业服务经理具备上岗资格，并有1年以上物业服务经理任职经历；
5. 能根据业主需求提供特约服务和便民服务；
6. 节假日有专题布置，每年组织不少于2次社区活动。
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项 目
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服务内容参考
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收费构成参考
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基本服务
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分级服务
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(一)
综合管理服务
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三级
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1. 服务与被服务方签订物业服务合同，双方权利义务关系明确；
2. 财务管理运作规范，账目清晰；
3. 有完善的管理方案，员工岗位责任与考核制度、报修服务与投诉处理制度、业主（用户）资料保密制度、员工工作程序与工作标准等制度健全；
4. 物业服务档案资料齐全、分类科学、管理完善、易于检索；
5. 管理人员按规定持证上岗，服装统一、仪表整洁、挂牌上岗、行为规范。
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1. 设置管理处，办公设施及办公用品配置完备；
2. 周一至周日每天不少于8小时在管理处进行业务接待；
3. 对业主或非业主使用人的求助、咨询即时处理，对业主或非业主使用人的投诉在24小时内答复；
4. 物业服务经理具备上岗资格，并有3年以上物业服务管理从业经历；
5. 能根据业主需求提供特约服务和便民服务；
6. 节假日有专题布置，每年组织不少于1次社区活动。
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1.包括经理在内的行政管理人员、后勤服务人员、客服人员、财务人员的工资、福利、保险、服装、加班等费用；
2.办公费用、管理费分摊、固定资产折旧费用；
3.社区文化活动费用以及经业主同意的其他费用；
4.税金及利润（或管理者酬金）。
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四级
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1. 设置管理处，配置简单办公设施和办公用品；
2. 周一至周五在管理处进行业务接待，周六、周日在指定地点进行业务接待；
3. 对业主或非业主使用人的求助、咨询即时处理，对业主或非业主使用人的投诉在2天内答复；
4. 物业服务经理具备上岗资格。
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五级
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1. 不设置管理处，管理人员每日巡查小区一次以上，发现问题及时处理；
2. 周一至周日在指定地点进行业务接待；
3. 对业主或非业主使用人的求助、咨询即时处理，对业主或非业主使用人的投诉在2天内答复；
4. 物业服务经理具备上岗资格。
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二、物业共用部位及共用设施设备的日常运行和维护服务
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项 目
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服务内容参考
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收费构成参考
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基本服务
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分级服务
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(二)
物业共用部位及共用设施设备的日常运行和维护服务
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一级
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1. 建立物业共用部位、共用设施设备的管理、巡查、维修保养制度及巡查维修档案记录；
2. 建立共用设施设备安全操作规程、紧急处理预案等规章制度；建立各类共用设施设备的运行档案，记录齐全；
3. 对小区内危险隐患部位设置安全防范、警示标识或维护设施；
4. 共用设施设备有国家规范的，应达到规定的保养标准；
5. 共用设施设备配有专人管理；
6. 各类设施设备的标志清晰明确、规范齐全；
7. 小区道路、场地保持基本平整，不积水；
8. 窖井不漫溢，保证排水管道通畅；
9. 告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。
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1. 主要出入口或指定区域设置小区平面图，小区内主要路口设有路标，房屋组团、栋、单元（门）、户门标识明显，对危险隐患部位设置安全防范警示标识及隔阻设施，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查2次上述标识设施，保证清晰完整，设施运行正常；
2. 每半年1次对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查1次，发现损坏及时告知相关业主、使用人或业主委员会，并做好记录，对非由住宅专项维修资金支出的损坏应及时安排修理；
3. 每半月1次巡查围墙、屋面排水沟、楼内外排水管道等，保持围墙完好（铁栅栏围墙表面无锈蚀），保障排水畅通；
4. 每周1次巡查道路、路面、井盖等，保持路面平整、无破损、无积水；
5. 每日1次巡查楼内公共部位门窗及休闲椅、凉亭、室外健身设施、儿童乐园等户外设施，保持玻璃、门窗配件完好，保证户外设施安全使用；
6. 每日1次以上巡检并及时修复损坏的公共照明设备，保持灯具完好，公共照明设备完好率在99%以上；
7. 各类共用设施设备系统每日检查1次，每月保养1次，设备房每周清洁1次；其中消防泵启动每年不少于4次，每月检查1次灭火器，电梯配置必要的专业救助工具及24小时不间断通讯设备，出现困人情况5分钟内到位，按有关技术规范要求处理，及时解救被困乘客；
8. 24小时受理业主或非业主使用人报修，急修半小时内到现场处理，一般修理1天内处理。
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1.共用部位、共用设施设备保养维修人员的工资、福利、保险、服装、加班等费用；
2.共用部位、共用设施设备保养、维修和配件费用（不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费和应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用以及应由专业经营单位履行专业经营设施设备的维修、养护、更新费用。）；
3.共用部位、共用设施设备维修产生的水电费用，以及部分设施设备运行但不可分摊的水电费用。
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项 目
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服务内容参考
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收费构成参考
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基本服务
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分级服务
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(二)
物业共用部位及共用设施设备的日常运行和维护服务
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二级
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1. 建立物业共用部位、共用设施设备的管理、巡查、维修保养制度及巡查维修档案记录；
2. 建立共用设施设备安全操作规程、紧急处理预案等规章制度；建立各类共用设施设备的运行档案，记录齐全；
3. 对小区内危险隐患部位设置安全防范、警示标识或维护设施；
4. 共用设施设备有国家规范的，应达到规定的保养标准；
5. 共用设施设备配有专人管理；
6. 各类设施设备的标志清晰明确、规范齐全；
7. 小区道路、场地保持基本平整，不积水；
8. 窖井不漫溢，保证排水管道通畅；
9. 告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。
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1. 主要出入口或指定区域设置小区平面图，小区内主要路口设有路标，房屋组团、栋、单元（门）、户门标识明显，对危险隐患部位设置安全防范警示标识及隔阻设施，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查1次上述标识设施，保证清晰完整，设施运行正常；
2. 每年1次对房屋结构进行检查，发现损坏及时告知相关业主、使用人或业主委员会，并做好记录，对非由住宅专项维修资金支出的损坏应及时安排修理；
3. 每月1次巡查围墙、屋面排水沟、楼内外排水管道等，保持围墙完好（铁栅栏围墙表面无锈蚀），保障排水畅通；
4. 每2周1次巡查道路、路面、井盖等，保持路面平整、无破损、无积水；
5. 每日1次巡查楼内公共部位门窗及休闲椅、凉亭、室外健身设施、儿童乐园等户外设施，保持玻璃、门窗配件完好，保证户外设施安全使用；
6. 每日1次以上巡检并及时修复损坏的公共照明设备，保持灯具完好，公共照明设备完好率在98%以上；
7. 各类共用设施设备系统每日检查1次，每2个月保养1次，设备房每月清洁2次；其中消防泵启动每年不少于3次，每月检查1次灭火器，电梯配置必要的专业救助工具及24小时不间断通讯设备，出现困人情况10分钟内到位，按有关技术规范要求处理，及时解救被困乘客；
8. 24小时受理业主或非业主使用人报修，急修半小时内到现场处理，一般修理1天内处理。
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1.共用部位、共用设施设备保养维修人员的工资、福利、保险、服装、加班等费用；
2.共用部位、共用设施设备保养、维修和配件费用（不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费和应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用以及应由专业经营单位履行专业经营设施设备的维修、养护、更新费用。）；
3.共用部位、共用设施设备维修产生的水电费用，以及部分设施设备运行但不可分摊的水电费用。
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项 目
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服务内容参考
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收费构成参考
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基本服务
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分级服务
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(二)
物业共用部位及共用设施设备的日常运行和维护服务
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三级
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1. 建立物业共用部位、共用设施设备的管理、巡查、维修保养制度及巡查维修档案记录；
2. 建立共用设施设备安全操作规程、紧急处理预案等规章制度；建立各类共用设施设备的运行档案，记录齐全；
3. 对小区内危险隐患部位设置安全防范、警示标识或维护设施；
4. 共用设施设备有国家规范的，应达到规定的保养标准；
5. 共用设施设备配有专人管理；
6. 各类设施设备的标志清晰明确、规范齐全；
7. 小区道路、场地保持基本平整，不积水；
8. 窖井不漫溢，保证排水管道通畅；
9. 告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。
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1. 小区内主要路口设有路标，房屋组团、栋、单元（门）、户门标识明显，对危险隐患部位设置安全防范警示标识或维护设施，每月检查1次上述标识设施，保证清晰完整，设施运行正常；
2. 发现房屋结构损坏及时告知相关业主、使用人，并作好记录；
3. 每季度2次巡查围墙、屋面排水沟、楼内外排水管道等，保持围墙完好，保障排水畅通；
4. 每月1次巡查道路、路面、井盖等，保持路面平整、无积水；
5. 每日1次巡查楼内公共部位门窗及休闲椅、凉亭、室外健身设施、儿童乐园等户外设施，保持玻璃、门窗配件完好，保证户外设施安全使用；
6. 每周3次巡检公共照明设备，修复损坏的灯具，公共照明设备完好率在95%以上；
7. 各类共用设施设备系统每周检查2次，每季度保养1次，设备房每月清洁1次；其中消防泵启动每年不少于2次，每月检查1次灭火器，电梯配置必要的专业救助工具及24小时不间断通讯设备，出现困人情况15分钟内到位，按有关技术规范要求处理，及时解救被困乘客；
8. 12小时受理业主或非业主使用人报修，急修半小时内到现场处理，一般修理1天内处理。
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1.共用部位、共用设施设备保养维修人员的工资、福利、保险、服装、加班等费用；
2.共用部位、共用设施设备保养、维修和配件费用（不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费和应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用以及应由专业经营单位履行专业经营设施设备的维修、养护、更新费用。）；
3.共用部位、共用设施设备维修产生的水电费用，以及部分设施设备运行但不可分摊的水电费用。
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项 目
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服务内容参考
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收费构成参考
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基本服务
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分级服务
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(二)
物业共用部位及共用设施设备的日常运行和维护服务
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四级
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1. 建立物业共用部位、共用设施设备的管理、巡查、维修保养制度及巡查维修档案记录；
2.
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