房屋征收时,从好的地段迁往差的地段应如何安置

【背景】

不能原地回迁时,而异地回迁的地段与原地段差距较大,在此情况下如何做到公正安置补偿?

除《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条第3款对旧城区改建征收住宅提供改建地段或就近地段产权调换房规定外,目前没有其他必须原地安置的强制性规定。但是从好的地段迁往稍差的地段安置,在这种情况下,安置面积应当大于原来的面积或通过房屋征收评估再给一定公平、合理的货币补偿

【案例参考】

在《某市新华书店与某市房地产管理局拆迁行政裁决案》中,原告某市新华书店诉称:“第三人某时代广场物业有限公司(中外合资)兴建的是购物中心,属商业性质。我店本身就是商业单位,而且是精神文明建设的文化阵地。被告的裁决,由第三人某时代广场物业有限公司只在原地中华中路兴建时代广场大厦一楼营业厅内安置使用面积95.11平方米和地下室仓库归还建筑面积109平方米,其余面积都安置在尚未完工的中山西路综合市场2、4、8、9层楼,既不符合《某市建设拆迁管理办法》的规定,也严重损害了原告的经济利益和合法权益。请求法院依法判令被告重新作出裁决,由拆迁人原地原面积安置被拆迁人某市新华书店。”

被告某市房地产管理局辩称:“被告于1994年3月3日所作出的筑迁裁字(1994)第26号裁决,程序上和实体上都是依据拆迁法规和市政府专题会议精神作出的,并无违法之处。况且,第三人开发建设中华中路,因涉及道路拓宽,有关单位都应无条件配合退让红线,为城市改造作出一定的牺牲。”

第三人某时代广场物业有限公司述称:“第三人根据《某市建设拆迁管理办法》和某市人民政府筑青议(1993)40号文《关于时代广场拆迁安置有关问题会议纪要》议定事项规定所提出的对原告的安置方案,不仅在市中心地带保留了原告的销售网点,同时又在本市其他中心地段增设了新的发行销售网点,安置面积不等于被拆除的房屋面积。”

某市云岩区人民法院一审认为:“被告裁决第三人对原告的安置,未能充分考虑新华书店作为传播精神文明、丰富群众文化生活的窗口性和阵地性的特殊性,故裁决对原告房屋安置欠妥,应重新作出裁决。根据国家新闻出版署、国家教委、建设部联合发布(91)新出联字第1号文,即《关于图书发行网点建设若千问题的通知》精神,依照《行政诉讼法》第54条第2项第1目之规定,作出如下判决:一、撤销某市房地产管理局筑迁裁字(1994)第26号裁决;二、某市房地产管理局应在本判决生效之日起15日内重新作出具体行政行为。”

上诉人某市房地产管理局诉称:“(1)一审判决认定上诉人所作裁决未能充分考虑新华书店作为传播精神文明、丰富人民群众文化生活的窗口和阵地的特殊性,故裁决对原告的拆迁安置欠妥’,因而判令上诉人重新作出具体行政行为是错误的。国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《某市建设拆迁管理办法》均没有在拆迁中应考虑某个企业特殊性的规定。(2)一审判决适用法律错误。首先,本案是不服拆迁裁决纠纷,所适用的应是国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《某市建设拆迁管理办法》,而不应适用其他规定。”

上诉人某时代广场物业有限公司诉称:“上诉人认为某市房管局筑迁裁字(1994)第26号裁决适用法律、法规正确,符合法定程序,从某市旧城改造和整体规划的大局出发,维护了拆迁各方的合法权益,依法应予以维持。国务院199年3月22日发布的《房屋拆迁管理条例》和《某市建设拆迁管理办法》均没有规定凡被拆迁人都必须原地安置。一审判决以《关于图书发行网点建设若干问题的通知》精神作为依据,不符合《行政诉讼法》第52条、第53条的规定。该通知不是调整拆迁安置法律关系的法律、行政法规和规章,不应将其作为本案行政判决的依据。况且,该通知也没有规定凡拆迁新华书店,必须原地安置。请二审法院依法撤销一审行政判决。”

被上诉人某市新华书店答辩称:“一审判决正确,对一审判决没有意见,请求中院维持原判,由市房管局重新裁决原地安置。被上诉人的意见不一定全部要原地原面积安置。知道拆迁法规规定要符合城市整体规划要求,既可以原地安置,也可以异地安置,也可以部分原地、部分异地安置。要求某市房管局重新裁决时,尽量考虑被上诉人的请求,避免造成国有资产流失,安置在几个地方,不能连贯,造成间接经济损失上千万元。”

某市中级人民法院二审认为:“城市房屋拆迁行政案件应当依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》及结合本市地方性法规,对行政机关的具体行政行为是否合法、公正进行审查。依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》第28条规定:对被拆除房屋使用人的安置地点,应当根据城市规划对建设地区的要求和建设工程的性质,按照有利于实施城市规划和城市旧区改建的原则确定。对从区位好的地段迁入区位差的地段的被拆除房屋使用人,可以适当增加安置面积。《某市建设拆迁管理办法》第10条的规定,亦与《城市房屋拆迁管理条例》的规定原则一致。从本案看,根据某市的城市总体规划要求。

上诉人某市房管局裁决拆迁人某时代广场物业有限公司(中外合资)对被拆迁人某市新华书店的房屋部分原地安置、部分异地安置,是符合有关拆迁法律、法规规定的。但是,将被上诉人从地处某市中心‘大十字’附近安置到相对区位差的地段,至少不应低子原房屋建筑面积进行安置。从本案实际安置的面积看,拆迁人给被拆迁人安置的建筑面积比原房屋面积还小,这显然与国务院《城市房屋拆迁管理条例》的规定相悖。上诉人市房管局在裁决书主文第4条明确非房屋产权人与拆迁人(第三人)签订房屋拆迁安置协议,同时亦未明确具体面积也属不当。综上所述,一审法院认定事实清楚,判决正确,但引用国家新闻出版署、国家教委、建设部联合发布的《关于图书发行网点建设若干问题的通知》不当,同时没有针对具体案件按照拆迁法律、法规的规定论理不妥,本院一并纠正。判决:驳回上诉,维持原判。”

【律师说法】

在房屋征收补偿案件中,房屋征收部门在坚持依法补偿的前提下,还应针对不同类型、不同性质的被征收人,在大的补偿安置方案下,有所区分,不拘泥于补偿安置方案,将公平、公正、公开原则贯彻于补偿当中,这样做才是真正的公平。不能因为没有规定就否决一切!虽然此案在1991年《城市房屋拆迁管理条例》中具有明确规定,但在目前国有土地上房屋征收过程中仍具有参照意义。