如何确定房屋征收补偿协议的违约金过高

【背景】

房屋征收补偿协议约定的违约金过高的标准如何衡量与调整?

当事人在征收补偿协议中约定的违约金过分高于造成的损失时,人民法院应当根据《合同法》及《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法》)若干问题的解释(二)》第209条的规定,综合衡量其中违约所造成的损失、合同的履行程度、当事人过错程度、预期利益等因素予以调整。

【案例参考】

在《某市某区某村民委员会诉某高新技术产业开发区东区管理委员会、某高新技术产业开发区某科技产业园房屋拆迁安置补偿纠纷上诉案》中,最高人民法院二审认为:“某科技园经有批准权的人民政府批准,依法取得征用某委会农村集体所有土地的资格之后,与某委会于1998年4月27日签订的《征地协议》,是双方在平等自愿的基础上,经协商达成的协议,意思表示真实。该《征地协议》第3条约定某科技园负责将规划范围内生活区的土地统一征为国有土地后,除去城市绿化和道路用地外,全部返还给某委会,把土地证过户到某委会所属的某公司第二分公司名下,改变了陕西省有关人民政府征地批文中的征地用途,违反了我国土地管理法中有关国有土地用途的强制性规定,并且在没有约定取得对价的情况下,把农村集体所有的土地征为国有土地后又返还给某委会,损害了国家和社会公共利益,违反了合同法第52条的规定,一审法院认定该条款无效、其他条款有效,适用法律是正确的。无效的合同条款,对当事人自始就没有法律约束力,且该条款约定的内容尚未实际履行,双方无需相互返还,某委会自行开发经营该部分土地所需支出的费用也应由其自行承担。某委会主张某科技园继续履行该《征地协议》第3条约定的义务或者承担其自行开发经营该部分土地所需支出的土地出让金等相关费用530万元,没有合同依据和法律依据,本院不予支持。根据《征地协议》约定的

征地亩数和单价,某科技园应向某委会支付征地款1191.10万元。

征地协议)第4条中约定的青苗补偿费没有约定具体金额,双方于1998年6月15日形成的《对账清单》确认某科技园在1991年至1998年4月30日期间,付给某委会的287万余元款项中,包括代付农业税、青苗及地面补偿费和征地费等。载至2002年1月9日,某科技园共付给某委会征地款、青苗及地面补偿费、农业税等共计1483.431485万元,按照《征地协议》第6条付款办法中有关扣除某科技园已支付给某委会的征地预付款及垫付的有关费用的约定,某科技园先期付给某委会的征地款、青苗及地面补偿费、农业税等均属于征地预付款及垫付的有关费用,应一并计入征地款中。双方经对账后,某委会对某科技园共支付1483.431485万元款项的事实予以认可。某委会在一审起诉时和二审上诉中主张某科技园拖欠征地款211.9946万元和利息8.1932万元,是根据《征地协议》约定从1998年6月30日起某科技园按当年中国人民银行公布的贷救利率开始计算所欠款额的利息。某科技园共支付给某委会1483.431485万元,已经超额支付了按照《征地协议》约定应支付的1191.10万元,不欠某委会的征地款,但根据某科技园举证证明计算得出其尚欠逾期付款利息51.6289万元。在未经人民法院或者仲截机构确定违约责任、双方亦未经协商违约责任承担的情况下,某科技园超额支付的款项不具有违约金性质,余下292.331485万元中的一部分款项可视为对自1998年6月30日起某科技园逾期付款利息的支付,一审中某科技园没有提出请求某委会返还该笔多支付的款项,二审中某科技园也没有提出请求返还多支付的款项,对此本院不作处理;某委会再主张某科技园支付征地款21.946万元和利息8.1932万元,缺乏事实依据,本院不予支持。双方在合同中约定逾期付款支付利息的同时约定承担违约责任,不违反法律的强制性规定。欠款或逾期付款造成接受救项一方的损失体现为利息的期待利益的丧失。某委会没有提供有效证据证明其因某科技因逾期付款造成的损失超出同期贷款利息损失。按照双方在《征地协议》中约定日千分之二标准计算违约金数额,无论是某委会主张的1391.4275万元,还是某科技计算的620余万元,均过分高于按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算该部分逾期付款的利息51.6289万元。如何确定过分高于损失的桥,根据《合同法》第114条的规定精神,应以约定的违约金数颗是否过分高于遭约行为所遭成的损失为标准。本案中,某科技园以双方在合同中约定违约金数额过分高于某委会逾期收到征地救所造成的利息损失为由请求予以调整,符合合同法规定的条件。一审法院结合本案实际情况,基于某科技园愿意按照最高人民法院关于逾期付款违约金标准分段计算,确定逾期付款违约金具体数额,虽然与利息损失相比数额较高,但介于约定的违约金数额与违约行为造成的损失之间,大大低于约定的违约金数额,这是对双方约定的违约金过分高于违约行为造成的损失所进行的调整,属于人民法院依法裁量的结果,在适用法律上并无不当。在当事人对速约金有约定的情况下,一般应当适用约定违约金,但在当事人提出约定违约金过分高于造成的损失时,人民法院依法有权参照一定的计算标准予以适当调整,不是直接适用法定违约金;某委会认为一审法院没有适用约定违约金而适用法定违约金标准应予纠正的主张,理由不成立,本院不予支持。某科技园没有按照《征地协议》约定的付款期限付清征地款,一审法院在认定其存在逾期付款行为需承担违约责任的基础上,基于某科技园的请求,针对双方在合同中约定的违约金标准过分高于逾期付款利息损失的实际情况,判令某科技园按照中国人民银行公布的同期逾期付款利率标准,向某委会支付123.1311万元违约金,是根据当事人请求依法对约定违约金过分高于造成的损失进行调整的行为,并无不妥。某科技园上诉请求撤销一审判决相关判项的理据不足,本院不予支持;某委会主张一审判决不应将双方约定的日千分之二违约金标准调整为中国人民银行公布的同期逾期付款利率标准,请求判令某科技园支付1391.4275万元违约金的理由不成立,本院亦不予支持。判决如下:驳回上诉,维持原判。”

【律师说法】

约定过高的违约金,虽然有时在诉讼过程中不可能全部得到支持,但却有震慑当事人违约冲动的效果。在此特别向被征收人等予以提示:签订房屋征收补偿协议等合同时,一定要全方位、多角度考虑并制订有效的违约责任条款,这样方能保障合同协议的正常履行。