房屋买卖合同纠纷案一审判决公司赔偿违约金百分之二十
（2009）荣民二初字第117号
委托代理人王定刚，荣县荣州法律服务所法律工作者，一般授权代理人。
被告四川荣新房地产开发有限公司，住所地自贡市盐都大道花园会所。
法定代表人张森，董事长。
委托代理人郑建国，四川拓宇律师事务所律师，特别授权代理人。
原告XXX与被告四川荣新房地产开发有限公司（简称荣新公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告XXX于2009年7月21日起诉来本院。本院受理后，依法组成合议庭，于2009年8月26日、11月18日开庭公开进行了审理，原告XXX及委托代理人王定刚、被告委托代理人郑建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2006年5月，原告到被告处看房，购买被告位于荣县金碧城香山美林X-X-XXX错层式底楼期房一套，套内面积85.02平方米，每平方米1152.83元，并于5月13日、16日交纳首付款30014元，水电气闭路户头费用11800元，测绘费125元，对讲门400元。同年9月18日，原告与被告签订书面商品房买卖合同。被告在修建中，将错层结构擅自变更为平层结构，在103号下，增修附一层，违反了合同规定。2009年4月20日，被告以补充协议形式告知原告，经测绘公司预测量，该套房屋套内面积为80.4平方米，比合同面积少4.62平方米。请求判令被告支付原告房价总额20%的违约金19602.80元，返还原告面积误差房价款3%内2940.41元，超过3%双倍返还4771.33元，合计27314.53元。
原告为支持其主张，在举证期限内，向本院提交了以下证据：
1.2006年5月13日、5月16日自贡市荣新力拓房地产开发有限公司（简称力拓公司）收据5份，证明向被告交纳了购房订金和有关费用；
2.2006年9月18日商品房买卖合同及补充协议；
3.2009年4月20日补充协议；
4.房屋内外景照片5张。
5.根据原告的申请，本院于2009年10月21日在双方当事人参加下，对讼争商品房进行实地勘验的勘验笔录。
被告荣新公司辩称：房屋面积因尚未办理房产权证，应以房产权证实际面积为准；原告请求违约金的计算方式应按已交纳的房价款计算，并应当提供证据证明其主张。
庭审调查中，对原告所举证据，经被告质证，对其真实性不持异议，本院予以采信。
经审理，本院查明以下案件事实：2006年5月13日XXX向力拓公司交纳“香山美林”X-X-XXX购房订金10000元；同月16日，交纳房款20014元，水电气闭路户头费11800元，测绘费125元，单对讲门400元。
2006年9月18日，XXX与力拓公司签订备案号为000XXXX的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》：XXX购买力拓公司开发的香山美林X幢X单元XXX号砖混结构住宅商品房，层高3米，建筑面积91.85平方米，套内建筑面积85.02平方米，分摊面积6.83平方米，每平方米单价1152.83元，总价款98014元；交付期限2007年7月30日；剩余房款68000元，XXX向银行按揭贷款支付力拓公司；合同第五条面积确认及面积差异处理规定，商品房交付后，产权面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定按实结算；合同第十条规则、设计变更约定，该商品房结构形式、户型、空间尺寸变更，出卖人应当在有关部门批准变更之日起10日内通知买受人，买受人可退房，出卖人退还买受人已付房款，并按银行同期存款利率支付利息；出卖人逾期交房在180日内按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，超出180日，买受人有权解除除合同，出卖人按买受人累计已付款的20%支付违约金，买受人要求履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金；合同对按揭贷款、房产权证的办理，保修责任、买受人逾期付款的违约责任等进行了详细约定；合同附件一对XXX所预购商品房平面图标示为梯步错层设计。
2009年4月20日，XXX与荣新公司就所购住宅商品房面积事宜达成补充协议：经荣县房产测绘公司预测量，该商品房建筑面积89.06平方米，套内建筑面积80.4平方米，按合同规定，双方按测绘套内面积与合同套内面积的差额进行找补，房价款调整为92688元；首付房价款28688元，代收水电气户头费、单元门、测绘费12325元，剩余房款64000元XXX向银行按揭发贷款支付给荣新公司。
本案在审理中，根据XXX的申请，本院于2009年10月21日在双方当事人参加下，对讼争房屋进行实地勘验，XXX所购买的香山美林X-X-XXX号商品房错层结构设计，荣新公司变更为平层结构，该房下增修附一层。
另查明，自贡市荣新力拓房地产开发有限公司于2006年6月30日变更为四川荣新房地产开发有限公司。
本院认为，荣新公司在商品房修建中，将XXX所预购底层商品房错层结构设计，变更为平层结构，房下增修附一层，没有通知买受人XXX，征得XXX同意，系违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”荣新公司交付的商品房改变了部分结构，但不影响整体使用，也没有给XXX造成重大损失，双方在合同中没有对该违约行为违约金计算方法具体规定，酌定按该商品房总价款92688元的15%计算，由荣新公司支付XXX违约金。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”，荣新公司与XXX商品房买卖合同约定面积发生差异按实结算，并于2009年4月20日对房价款进行结算，达成了补充协议，因此应当按照结算后的房价款进行找补。XXX已交首付房价款30014元，结算房价款28688元，按实结算荣新公司应退还XXX房款1326元。XXX请求荣新公司返还面积误差房价款3%内2940.41元，超过3%双倍返还4771.33元的诉讼请求，不符合商品房买卖合同及补充协议的约定，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：
被告四川荣新房地产开发有限公司支付原告XXX违约金13903.20元（按总房价款92688元的15%计算），返还原告XXX所购商品房约定面积与实际面积差异按实结算差价房款1326元，共计15229.20元，在判决生效之日起十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费2250元，由被告四川荣新房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。
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