李娜律师

买了无证期房，合同是否有效，如何处理

以案说法：通过一个真实案例，解说买了无证期房如何处理

      本案基本事实：被告某鑫房地产开发公司（以下简称开发商）在石家庄开发了一个新的公寓楼盘。于2017年初基本竣工。但没有任何竣工验收手续。没有预售许可证。其在自己所盖楼盘的底商设立一个售楼处。通过公开销售及电话销售，原告江某得知该楼盘售价合理，准备购买。于是在2017年5月原告来到该楼盘与被告鑫公司订立了一份书面的《公寓认购协议》约定：“原告购买被告开发的某某处公寓  室，并于当日向被告支付首付款200000元，余款数十万元待甲方通知后办理银行按揭贷款；被告应该在某年10月31日前交付该房屋。”

到期后被告没有向原告交付房屋，原告多次向被告协商交付房屋及办理银行按揭事宜，但均未果，被告一直推脱，且该楼盘的原售楼人员全部撤销，无法找到，直至2018年，原告再次来到该楼盘寻找。竟然发现被告已将该小区名称更改为某某国际小区，并且将原告购买的该套房屋出租给他人，并已入住，租期五年。

经过原告的追问及查询，原告这才得知，被告至今不具备商品房预售资格，原告签订合同涉嫌无效。

律师说法：律师接受此案后，调查了解了对方无预售证的实际情况。告知当事人该买卖合同确实在法律上效力待定。

因为依据1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。该协议应该被认定无效

2、《城市商品房预售管理办法》第六条：未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房销售”的规定

本案，开发商现在只有一个土地证，在短期内是无法获得预售证件的，因此如果江某想尽快解决此事，退房，退还房款是可以通过诉讼解决的。如果他想让开发商继续履行合同，交付房屋并支付剩余房款，那么现在还不能通过诉讼解决，只能等到对方的预售证办理下来以后，可以再起诉要求开发商继续履行合同。

而且，现在开发商已经将此房屋出租给他人，五年租期。这说明开发商明显的在五年内不想履行对我当事人的交付房屋的义务。也属于根本违约。所以综合考虑，最后江某决定退房，退款。

此案，最终法院也判决认定：双方的买卖合同无效，开发商需要返还原告的全部房款。并支付这段时间的利息损失。

我们要求依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、9条等规定，因开发商故意隐瞒未取得预售许可手续，而与买方订立合同的，买方可以请求开发商支付一倍以内的赔偿金。但是法院没有支持该项请求。理由是我们买卖双方都有过错。关于开发商故意隐瞒的事实，买方需要举证，买方证据不充分，或者有合理的证据或理由证明买方在购买房屋时知道该房屋没有预售证件的，法院一般就不支持买方的这一请求了。

如果您所购买的房屋也是属于新开发的无预售证的房屋，那么如何处理：两种方案。一种是等待该楼盘最终办理了预售证后，要求卖方继续履行交付房屋并办理相关证件的义务。

一种是，如果该楼盘经过你的仔细核查，将来很长一段时间或许三年或许五年甚至10年甚至盖楼盘手续不合法，一直都无法办理下来预售证件。那么该房屋还是建议退房，退款。如果对方不同意可以通过诉讼解决。