惠州房产律师解答：开发商能否返租商铺？

                               惠州房产律师胡丽琴  电话13528099456

案例：王先生看中了在惠州市麦地某开发商处购买了一套40平米的商铺，开发商承诺，在王先生购买商铺后，由开发商以固定的租金向王先生租下该商铺。因为开发商承诺的租金比同比市场租金要高出数倍，王先生非常心动，但不知道若与开发商签订这样的协议，符合不符合法律规定，有何法律风险。

答疑：惠州房产律师胡丽琴律师认为，开发商向王先生承诺由王先生取得商铺所有权，而开发商取得商铺经营权，并一定期限内，以固定的回报率包租的行为，实际上就是“售后返租”模式。目前，虽然我国法律和行政法规目前对售后包租的运作方式并未加以规定，没有强制性或禁止性规定，但是一些部门规章和地方性规定中存在相应规范，建设部《商品房销售管理办法》就已经明确禁止了开发商的返租行为。除了存在以上违规风险以外，返租对于投资者来说也存在以下主要风险：

     第一，售后返租的商铺通常都是由一间大的商场拆零销售的，但是按照规定，开发商不得擅自分割拆零销售按原规划设计为大空间的商业用房。售后包租一旦涉嫌违规，其直接结果是导致商铺可能办不出产权证，投资者无法真正取得商铺产权。

   第二，开发商租下商铺后，若承租人经营不善，出现租金断裂情况，而投资者又通常未采取规避风险的方法，如要求开发商提供担保等，这就直接影响投资者的收益。

   第三，当前，由于房地产市场尚不成熟，有的开发商可能借“返租”来套现，一旦套现成功便出局，投资者可能面临一方面无法取得产权，一方面又无法实现收益的局面。

   惠州房产律师胡丽琴 电话13528099456