丁达鹏  律师

为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，国家住房和城乡建设部遵循《物权法》的立法精神和条文内容，出台了《房屋登记办法》（简称《办法》），调整和完善了房屋登记规则。《办法》将于2008年７月１日起实施。
《房屋登记办法》相比2001年8月15日由建设部修改的《城市房屋权属登记管理办法》有较大调整：
1、确立登记簿制度，明确了登记簿是房屋归属和内容的根据，对其记载的内容真实性问题上，登记簿的效力将高于房产证。
2、细化了房屋登记类型，除一般的所有权登记、抵押权登记外，增加了房屋预告登记、在建工程抵押权登记、最高额抵押权登记、更正登记、异议登记、地役权登记等登记类型。
3、登记的客体作了调整，除国有土地上房屋外，明确了集体土地上房屋登记要求，另外对独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物可参照进行登记。
4、明确了登记机关的审查职责。《办法》规定了登记机构需对登记申请审查的五个方面，符合法定要件的可予以登记，并规定了房屋登记机构对四种房屋登记前应当实地查看。
5、确立了询问制，明确登记时限。

下面就相关规定做简单了解：
一  登记的任意性和强制性
《办法》规定了7种房屋登记类型，包括房屋的所有权登记、抵押权登记，地役权、预告登记、更正登记、异议登记、集体土地上房屋登记。其中房屋的所有权登记、抵押权登记属于强制性登记，不登记不发生物权设立、变更、转让和消灭等效力；其他5中类型登记属于任意性登记，依当事人申请办理登记。
二  登记簿和产权证的关系
房屋登记簿不能取代房屋所有权证（产权证）。登记簿是房屋权利归属和内容的根据，主要作用在于记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项；产权证是权利人享有房屋权利的证明。
两者不能混为一谈。
《办法》第26条规定，当产权证与登记簿记载的内容不一致时，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准法。主要在产权证破损、遗失时，登记簿的记载内容是补办产权证的有效证明。
三  共有房屋登记问题
按《办法》第13条规定：共有房屋，应当由共有人共同申请登记。尤其因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，必须由共有人共同申请。
针对小区共有部分的登记问题，《办法》第31条规定，房地产开发企业申请房屋所有权初始登记，应当将建筑区划内的公共场所、物业服务用房、依法可以登记的公用设施以及其他共有部分一并申请登记，但不发房屋权属证书。使住宅小区共有产权有了明确规定
四  未成年人可委托登记
《办法》第14条明确规定，未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；同时处分未成年人房屋，必须提供为未成年人利益的书面保证。
五  预告登记
　 　《办法》第四节规定了预告登记问题。预告登记是指买房人和卖房人在签订商品房预售合同中约定由卖房人办理预告登记。未经预告登记的权利人同意，处分该房屋并申请登记的，房屋登记机构将不予办理登记法。在签订商品房买卖合同后，卖房人不办理预告登记，买房人可以单方申请预告登记。
预告登记的出现受到了广泛的关注，随着这一条款的生效将有力的打击某些不良房产开发商一房两卖的恶意行为法。就是说买房人在未办理产权证的情况下，开发商将这一房产又卖于他人，但由于买房人已作了预告登记，因此房屋登记机构是不可能给予开发商与第三人产权登记，预告登记行为使买卖双方不仅仅是一个债权的关系，买房人享有了物权的保障，这样更好的维护买房人的利益。
六  异议登记
《办法》第76条规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。
《办法》本应与《物权法》主要内容相呼应，但该条规定尚不全面，没有利害关系人申请异议后的救济措施。对此《物权法》第19条做了规定，登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。就是说最终更正还需要由法院做出判决。
七  集体土地房屋登记
《办法》第82条规定,依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，可以依照本办法的规定申请房屋登记。并在《办法》第87条规定, 申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。该条主要回应”小产权房”转让问题，受让人无法办理登记，买卖行为得不到物权保护。2007年12月出台的《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定了“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。”但《通知》不能作为买卖合同无效认定的依据。
八  七种情形不予登记
　　对于房屋能否予以登记，《办法》也制定了一系列详细标准。其中规定了七个不予登记标准，即具有下列情形之一的房屋，房屋登记机构应当不予登记。
1.未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；
2.申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；
3.申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；
4.申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；
5.房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；
6.房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；
7.法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。
九  四种情形登记前实地查看
1.房屋所有权初始登记；
2.在建工程抵押权登记；
3.因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；
4.法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。
十  办理登记时限
　　《办法》规定，自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：1.国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日；2.抵押权、地权登记，10个工作日；3.预告登记、更正登记，10个工作日；4.异议登记，1个工作日。公告时间不计入前款规定时限。因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的一倍。
　　十一  信息共享
　 　同时，《办法》要求各地房地产主管部门应当加强房屋登记信息系统建设，逐步实现房屋登记簿信息共享和异地查询法的全国网络化体系，为登记人更为便捷的信息查询、资源共享提供平台法。