本案撰写人为本博主孙旭权律师，涉及的案例均依据已生效的法院判决书、调解书，不会侵犯当事人的隐私，请读者请勿对号入座。
 
2011年3月，孙旭权律师接受本案被告陈某的委托，就原告杭州某装饰公司诉被告陈某房屋租赁合同纠纷一案于2011年3月9日诉至杭州市西湖区人民法院。本案由法院于同日立案受理后，依法由法官组成合议庭审判，于2011年4月7日、5月27日对该案进行了开庭审理，本律师作为被告的委托代理人以及原告、原告委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理判决。
 
本案判决如下：
1、被告陈某赔偿原告杭州某装饰公司装修损失13000元；
2、被告陈某退还原告杭州某装饰公司租金及保证金25000元；
3、原告杭州某装饰公司支付被告陈某电费2200元；

4、上述三项抵扣后款项于本判决生效之日起十日内付清；

5、驳回原告的其他诉讼请求。

原告承担案件受理费2800元，被告承担700元。评估费2000元，双方承担各半1000元。
 
本案案情情况（简略）：
    原告诉称，2010年3月，装饰公司与陈某签订房屋租赁合同，由陈某将位于杭州市西湖区三墩镇某村的1000平米的房屋租赁给原告作为厂房使用，租赁期限是3年，每年租金90000元.原告缴纳保证金3000元，年租金90000元后租用了该房屋。2010年12月23日，被告出租的房屋系违章建筑，有关部门要求拆除，影响了原告公司的正常经营，2011年1月原告公司搬迁，因双方就赔偿事宜没有达成协议，故诉至法院，要求法院判决被告赔偿搬迁费15000元，业务损失费30000元，厂房的强弱电费用55000元及装修费41132元，退还尚余的租金20000元，保证金3000元，合计人民币17000元，并负担案件受理费。原告提交了相关证据。

孙旭权律师作为被告代理人，受托后，进行调查取证，研究相关法律法规，收集证据并提交给法院，孙旭权律师辩称：

一、根据原、被告双方签订的《厂房租赁合同》第六条第3点约定，因不可抗力因素导致双方损失的，双方各自负责。因不可抗力因素导致合同无法履行或者政府征地拆迁的，合同终止。而在本案的合同履行过程中，被告不存在违约行为，由于发生了无法预见、无法控制的不可抗力事件即政府责令拆除涉案厂房，以致不能继续履行合同，并且被告已尽力采取补救措施，不需要承担相关赔偿责任。

二、被告采取了积极的补救措施，使原告没有产生损失，不需要承担相关赔偿责任。2010年12月10日，西湖区城管书面告知原、被告双方要求在2011年1月13日之前拆除建筑。被告多方奔走了解后得知相关部门对于此次拆违事宜很严格，并于2010年12月15日与原告协商，原告同意找其他厂房作准备同时先掀掉厂房北面小部分房顶瓦片。之后被告多次向村委会、三墩镇政府反映，由于厂房内企业还在进行生产，希望能给予帮助请求宽限拆除期限。在处理此事上，被告已尽了最大的努力，尽可能减少损失。原告顺利租到其他厂房并于2011年1月15日开始搬离，到1月20日全部搬出完毕。期间原告一直按正常的情况生产经营，没有实际损失，被告不需要承担责任。

三、在原、被告双方签订的《厂房租赁合同》第四条第2点约定，乙方即原告如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方即被告的书面同意后方可施工。而在本案实际中，原告未征得被告的书面同意，擅自对厂房进行装修、改变内部结构等行为，属于违约行为，根据被告提交的照片显示，原告擅自改变了厂房南面的结构，在里面隔离出几间喷漆房，并且擅自在墙壁上凿了5个80×60cm的洞，原告的行为严重改变了厂房的结构，现在被告只能用板临时封上。根据《合同法》第二百二十三条规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。故而，系原告违约在先，未经被告书面同意进行的装修发生的费用应该由原告自己负担，并且被告要求原告把厂房恢复原状或者赔偿损失。

四、原、被告所订立租赁合同违返国家有关规定属无效合同。理由是依据《中华人民共和国城市产地产管理法》第五十二条规定及95年建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条之规定，未依法取得房屋所有权证的房屋违法建筑不得出租。只有依法登记的房屋权利才受法律保护。双方签订合同前，已经明确告知原告属于农村自建厂房，没有土地证与房产证（厂房周围也有很多个类似无证厂房），原告未尽合理的注意义务，明知其是违章建筑而与之订立合同，原告存在过错，应当承担相应的责任。根据相关法律规定，在合同无效场合，承租人通常已经占用使用租赁房屋一段时间，其在此期间享有的装饰装修利益，不应再列入合同无效的损失范围。故而，本案中原告所主张的装修损失没有事实与法律依据，不属于合同无效的损失范围，应该由原告承担。

五、原告在项目报价表中所主张的经济损失包括之前装修、人工、搬迁、业务利润损失等费用缺乏事实和法律依据，原告没有证据证明在该厂房中装修的材料项目、规格、数量、价格、业务利润，即使原告可以证明该等损失费用，费用也是过高，在实际情况中，属于非常简陋的装修，装修费用很少，而且也经过了将近一年时间的使用折旧，价值最多就几千元左右，而按照相关法律规定也应该由原告自行承担。关于退租费，原告截止到2011年1月20日全部搬出完毕，因此厂房租金应该计算至该日为：58×232.8天=13502.4元。原告也没有根据《厂房租赁合同》第十条约定去按时缴纳水电费属于违约行为，系由被告代为垫付，故而原告应该支付给被告所垫付的电费2235.16元。

六、就目前中国的关大农村来看，很多农村为了发展经济，积极招商引资办厂，没有经过任何规划、报批、报建，建起了大量的厂房、工棚，表面上是以厂房出资他人合作办厂，实际上是出租厂房收取租金。按照相关法律规定，这样的租赁行为是非法的，不应受法律的保护。然而现实中，农村集体收入很大一部分是靠这种违章建筑出租获得的，村民的分红也就靠这一块。被告只是一个普通的农民，在郊区兴起大量自建厂房的形势下，被告为增加收入，故借了十多万元加上家人的积蓄于2009年12月开始建造厂房，至2010年2月完工，总共花费二十多万元，本想收取租金先行还债，没想厂房才出租10个月就被拆除。政府要求被告拆除刚建造好的厂房，债权人要求被告归还债务，现在原告又无理要求赔偿，作为被告现在真的实属不易。在被告厂房周边的十几家类似厂房也已被拆除，而他们的承租人都没有提出这样过分的赔偿要求，都是协商解决的。恳请法院为老百姓主持公道。

综上所述，被告的反驳理由合情合理,合法公平，请法庭综合考虑，驳回原告的全部诉讼请求。法律是当事人最后的忠实依靠，请求法院依法裁判，给被告一个公正的判决。