共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产协议的有效与否
【裁判要旨】
当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议,且当事人一方具备房地产开发经营资质,属于合作开发房地产合同纠纷,双方签订的合作经营协议属于有效合同。
【裁判文书】
本院认为,本案是当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议,且当事人一方具备房地产开发经营资质,属于合作开发房地产合同纠纷,双方签订的合作经营协议属于有效合同。
双方签订合作经营协议后,邓XX等三人依约履行,及时将协议中涉及的土地使用权过户登记至联X公司名下,作商品房建造的用地,联X公司也基本履行资金的投资义务,除超期至今未付前期地价款100万元外,已依约支付给邓XX等三人前期地价款400万元,并承担支付了土地使用权证过户登记费用及其他费用共1101064.92元(402775元+535041.85元+10元+15万元+13238.07元)。该事实,有已办理的土地使用证、双方确认或付款票据、收据证明,该院予以确认。本案争议的焦点是:一、上述合作经营协议是否符合解除的条件;二、如合同解除,涉案的土地使用、收付款和税费等因合同解除产生的相关问题如何解决。
一、合作经营协议是否解除的问题
邓XX与联X公司、黎XX于2012年11月30日和2013年5月24日签订的合作经营协议,除前述该院确认的事实作了履行外,联X公司作为项目具体操作人,协议中约定负责该项目的建设至今未实施,期间邓XX等三人对用地临时搭建为肉菜市场,联X公司以过户登记的土地使用权部分进行抵押并向土地管理部门办理他项权证登记,已致使合作经营协议尚未完全履行前即产生矛盾,现邓XX等三人要求解除协议,虽然联X公司不同意并要求继续履行,但考虑到合作开发房地产兼具资合和人合的特点,在目前情况下,双方当事人因缺乏信赖已不具备继续合作的基础,且合作尚未真正履行并进行房地产建设,故双方继续履行合同并无实质意义。同时,双方所签订的合作经营协议,对协议工程项目需要达到的相应容积率,达不到该容积率协议作废,经该院征询规划行政管理部门意见,涉案地块属于《怀X县上郭片区控制性详细规划》,根据控规要求,地块,地块容积率不大于2.6容积率仅为用地面积共973.39×2.6﹦2530.8),容积率已不能达到双方约定的要求,符合双方约定的合同解除条件,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同”的规定,对邓XX等三人请求解除合同,该院予以采纳。
二、如何处理涉案的土地使用权、收付款和税费等因合同解除产生的相关问题
双方签订合作经营协议,是一方以土地使用权作价入股,另一方具有的经营资质,并能提供相应资金的条件订立的合同,合同签订生效后,前期的地价款和用地使用权过户及因此产生的税费均已由双方履行合同约定,由于合同解除,依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”的规定,当事人依法应当返还土地使用权给原土地使用人,前期地价款也应当返还给支付人,也就是说,联X公司应将涉案的土地使用权返还给邓XX等三人,邓XX应当返还收取的前期地价款400万元给联X公司。涉及的土地闲置和前期款项的利息损失,由于双方在经营协议中的商品房项目开发期限未进行约定,且主要是因商品房建设的容积率,规划行政部门限制后,不能达到协议约定程度而符合解除合同的条件,因此相关的损失,由双方各自自行承担。同样原因,由于双方办理了土地使用权的过户手续,双方的责任相当,故对联X公司支出的费用951064.92元【402775元(过户交易费用)+535041.85元(过户交易费用)+10元(印花税)+13238.07元(土地使用税)】,应由邓XX承担其中50%即475532.46元,联X公司自行承担475532.46元。邓XX在过户办证中,现金收取的15万元也应当退还给联X公司。综上,邓XX应需退还给联X公司的款项共4625532.46元(400万元+475532.46元+15万元)。至于邓XX等三人诉讼主张返还土地使用权而再产生的费用承担问题,由于尚未发生且数额不明确,邓XX等三人可待费用明确后另行主张权利。对联X公司主张的2013年1月1日至2018年12月31日合作期间的该公司管理费用支出分担问题。联X公司虽举证提供有肇庆中鹏会计师事务所有限公司审计报告,但该审计报告中所指仅是联X公司期间的管理费用支出,而联X公司也非双方为合作项目而专门成立的公司,故联X公司将其公司的管理费用支出列作双方合作项目产生的费用要求分担,理据不足,该院不予支持。
综上所述,本院判决:一、解除邓XX与联X公司、黎XX于2012年11月30日和2013年5月24日签订的《合作经营协议》;二、联X公司于该判决生效之日起三十日内将怀国用(2013)第01235号《国有土地使用证》的土地使用权返还邓XX等三人(其中邓XX名下116平方米、邓金莹名下192.9平方米、冯秋芳名下116平方米);三、联X公司于该判决生效之日起三十日内将怀国用(2013)第01229号、01230号、01231号三本《国有土地使用证》的土地使用权返还邓XX;四、邓XX于该判决生效之日起三十日内返还联X公司款项4625532.46元;五、驳回邓XX等三人的其他诉讼请求。
【二审法院】
判决如下:
一、维持怀X县人民法院(2019)粤1224民初45号民事判决第一、二、三、五项;
二、变更怀X县人民法院(2019)粤1224民初45号民事判决第四项为:邓XX于本判决生效之日起三十日内返还联X公司款项4625532.46元,冯X芳、邓X莹对其中的300万元承担共同清偿责任。