代理意见

尊敬的审判长、审判员:

山东律师事务所接受原告委托，指派本所李律师作为其与被告房屋买卖合同纠纷的委托代理人，通过对事实的调查和对证据的分析，代理人发表如下代理意见：

1.关于房屋买卖合同效力的问题。

房屋买卖系双方真实意思表示，房屋买卖合同真实有效。房屋买卖合同是指当事人双方约定，一方交付房屋并转移房屋所有权与他方，他方受领房屋并支付价金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原被告之间房屋买卖合同未违反法律和行政法规的禁止性规定，合同有效。

《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同。对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第一，原告找到房地产经纪有限公司预购房屋一套，房地产经纪有限公司收取居间报酬提供居间服务为原告推荐符合条件的房源，原告通过房地产经纪有限公司购买房屋的原因就是相信专门提供房屋买卖的中介公司推荐的房源信息合法有效。第二，被告主动提供商品房预售合同和婚姻登记信息等材料，证明该房屋属于夫妻共同财产，夫妻具有平等处分的权利。第三，原、被告及明珠房产工作人员在签订《房屋买卖三方合同》的过程中，被告二声称被告一在外地当兵，由于工作性质的特殊不能回来，所以关于合同的内容需要电话沟通。因此在此过程中，被告二不时地给被告一打电话讨论合同内容，从三方开始商讨合同内容到三方在合同上签字大约耗时3小时，其中大部分的时间都是被告二在给被告一打电话告知合同内容。第四，由于合同签订后被告又提出提高房屋成交价格的无理要求，原告不同意，被告拒绝履行合同，房地产经纪公司工作人员向被告发送催告通知，被告未作任何回复，恶意拖延时间，拒绝履行合同。因此，被告二的行为足以让原告相信出卖房屋是两被告夫妻共同的意思表示，被告的签字行为及被告对催告通知默示的行为亦是表见代理的行为。

《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应该按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定:夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权。

《婚姻法解释三》第十一条规定：出售夫妻共同共有的房屋属于对夫妻共同财产的重大处分行为，应有夫妻双方共同决定。但一方未经另一方同意擅自出售夫妻共有房屋的，如果买受人为善意第三人，另一方以未经己方同意为由主张房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。此规定体现了对善意第三人的保护。

2.关于解除房屋买卖合同的问题。

《房屋买卖三方合同》依法成立后，原告按照合同约定，积极配合房屋买卖中介公司的工作，并且缴纳了中介服务费。但是由于房价的上涨，被告向中介公司和原告要求提高合同约定的购房价格，原告不同意。被告故意拖延办理房屋过户的手续。中介公司向被告发送催告通知，要求被告按照合同约定办理过户手续，被告未作任何回复，导致合同不能实现。因此原告请求解除合同。

《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的或者当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。

3.关于违约责任的问题

原告与被告及中介公司达成《房屋买卖三方合同》，并且支付了居间报酬，被告单方违约的行为导致合同不能履行，应该赔偿原告损失，原告为履行合同而支付的居间报酬应由被告承担。

被告应该按照《合同法》及合同约定双倍返还定金及利息。

根据《房屋买卖三方合同》第八条甲方的违约责任规定：合同签订后，因甲方单方原因而不能继续履行合同，或者甲方提供的房产相关手续、合同和证件不真实、不完整和无效，而导致解除合同或者导致房屋权属无法转移过户或房屋无法交付使用的，甲方需承担所产生的所有经济损失。原告要求被告承担违约责任，被告拒不承担责任。原告只好通过诉讼解决纠纷，并支付了相应的诉讼费、保全费、律师费、保险费等费用。上述费用应有被告承担。                       

《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。