二、买卖合同签订阶段

    (一）区分合同性质： 

    合同性质决定着后续双方权利义务的履行，比如如果签订了正式的房屋买卖合同就不能因为个人原因终止购房，定金就无法退还，而没有具体房屋信息的意向合同则可以因无法达成一致而退还定金。因此，需要区分合同是意向合同、认购书还是正式的房屋买卖合同。具体看有没有房屋面积、价款等房屋的关键内容。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条的规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条的规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

（一）当事人名称或者姓名和住所；

（二）商品房基本状况；

（三）商品房的销售方式；

（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

（五）交付使用条件及日期；

（六）装饰、设备标准承诺；

（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

（八）公共配套建筑的产权归属；

（九）面积差异的处理方式；

（十）办理产权登记有关事宜；

（十一）解决争议的方法；

（十二）违约责任；

（十三）双方约定的其他事项。

因此，如果当事人只签订购房意向书，但已经具备买卖合同的主要内容的，可以认定为房屋买卖合同，此时就具备了法律约束力，可以主张继续履行。

  （二）区分款项性质

    付款时，应注意区分定金与订金的。定金是规范双方权利义务的，而订金和意向金不是法律概念。定金是债权担保的一种方式。交付定金的协议是从合同，依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。 从法律规定的定金罚则来看，交付定金的一方当事人不履行约定债务的，无权要求返还定金；而收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。而交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还预付款的后果，订金可作损害赔偿金。另外，

  （三）注意合同的违约条款

    在常见出现情形中单方购房违约可能将导致巨额的违约金，尤其是在房价浮动较大的情况下，因此买方购房时应把握违约情况对应的责任。注意权利义务的对等。