一、关于单位集资房转让协议的性质问题

关于单位集资房转让协议的性质，从查阅的案例中，各法院的分析理由不同，认定存在差异：

（一）部分法院认为：双方签订《协议书》时，案涉集资房尚未竣工，转让方作为某单位的职工，其具有的仅是购买本单位集资房的一种资格，并非已拥有集资房的所有权，《协议书》应为集资建房权利有偿转让协议，而非房屋买卖合同。【如邯郸市中级人民法院（2008）邯市民再终字第00062号，浙江省高级人民法院民事裁定书（2015）浙民申字第2176号】。

（二）部分法院认为：双方签订的《协议书》为房屋买卖合同关系。房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。此处的房屋，包括了商品房、经济适用房、房改房、农村房屋等各类性质的房屋。《经济适用住房管理办法》第三十五条规定：“单位集资合作建房是经济适用房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用房的有关规定严格执行”。故法律关系应确定为房屋买卖合同纠纷。【如福建省高级人民法院民事裁定书（2014）闽民申字第83号】

（三）部分法院还认为：双方的《协议书》为借名买房合同关系，且该合同系双方真实意思的表示，亦未违反法律、行政法规强制性规定，故为有效合同。【如湖北省武汉市中级人民法院民事判决书（2015）鄂武汉中民终字第01747号】

二、关于单位集资房转让协议的效力问题

关于单位集资房转让协议的效力，从查阅的案例中，当事人主张协议无效或解除的理由主要有如下：

1、《协议书》违反了法律、法规的禁止性、强制性规定，应为无效。2、《协议书》损害了社会公共利益，应为无效。3、《协议书》损害了单位集体的利益，应为无效。4、协议所涉房屋系单位集资房，带有福利分房的性质，并且有明文规定一定期限内不得转让。

从查阅案例的判决理由和判决结果来看，法院对于单位集资房转让协议的效力也存在分歧之处，主要有如下不同意见：

（一）部分法院认为协议无效。

集资建房，是政府提供优惠政策，面向本单位无房户家庭供应，具有保障性质的政策性住房，其销售对象有着严格的限制，只有符合条件的家庭，才拥有集资建房的购买权利。转让方虽具有购买本单位集资建房的权利，但其将购买权利以协议方式转让给没有购买权利的受让方，受让方以转让方名义向其单位交纳了购房集资款，其行为扰乱了我国经济适用住房的管理秩序，损害了社会公共利益，故双方签订的《协议书》应为无效。况且，转让方是本单位职工集资建房，是一项基于与本单位特定的职工身份关系，以特定身份为基础的合同权利。因而判决转让方返还受让方支付的购房款、转让费及相关利息损失。【复兴区人民法院(2006)复民初字第443号民事判决】

涉案房屋属于转让方的单位职工集资福利房，集资建房的指标人是转让方，由于双方之间未签订房屋指标（赠与、转让、买卖）协议，房屋物权应当归属于转让方所有。由于涉案房屋在购买装修过程中，确有受让方出资购买、出资装修的客观事实，故房屋权利构成中，除了登记的权利人之外，实际上隐含了其他共有人，该事实客观真实，法律应予保护。因而判决房屋归登记权利人所有，但应由另一方返还购房款，装修费用及房屋升值差额。【长沙市中级人民法院民事判决书（2011）长中民三终字第0157号】

（二）部分法院认为协议有效。

根据查阅的案例，多数法院均认为协议是有效的，特别是案件经有关省高院再审或经申诉审理后，认为因违反《城市房地产管理法》、《经济适用住房管理办法》等的规定不构成对效力性强制规定的违反，因而认定协议有效。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”。该规定属于管理性强制规定，不是效力性强制规定，管理性强制规定旨在管理和规范违反法律、行政法规规定的行为及后果，但并不否认该行为在民商法上的效力，只有违反法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范，即违反效力性强制规定，才能导致合同无效。【重庆市高级人民法院民事裁定书（2014）渝高法民申字第00266号】

目前并无法律和行政法规明文规定集资建房买卖无效，因此所涉的协议并不违反效力性强制性规定，不属于合同无效的情形。受让人经转让协议关系取得对争议房屋长期占有、使用，并未损害国家集体、他人利益和违反社会公共利益，该转让行为合法有效，应当受到法律的保护。

依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定可知，出卖人在订立合同时对合同标的无所有权或处分权，不影响合同效力。转让方对涉诉房屋无处分权，不导致其与受让方订立的协议无效，且所涉诉房屋不属于国家保障性住房，亦未侵害第三人合法权益，因此协议有效。【北京市第二中级人民法院民事判决书（2017）京02民终11839号】

（三）关于协议有效的理由分析

1、《单位集资房转让协议》虽扰乱经济适用房管理秩序，但并不损害社会公共利益。首先，集资建房权利转让关系所涉及利害关系人仅限于集资建房单位、转让方、受让方三者，利益主体具有特定性，不符合社会公共利益特征。其次，转让方与受让方之间签订《协议书》的行为虽然违反了集资单位关于集资建房不得私自转让的内部规定，但不具有违法性，并不影响不特定社会成员享有的利益。因此，该协议并未损害社会公共利益。

2、虽然单位集资建房权利是基于身份关系形成的，但受让方并未参与到集资建房当中，而是转让方以自己的名义参与集资建房并取得集资建房权利后，对其未来取得集资房所有权的权利进行处分，将该权利转让给受让方。对此无论是法律、法规还是单位规定并未限制集资建房权利人不得转让取得未来集资房所有权的权利。因此该权利有偿转让协议并不违反《合同法》中关于合同不得转让的规定。

3、转让方与单位之间合同关于限定期限内不得转让的特别约定，不具有对外限制诉争房屋交易流转的效力。