关键词:不可抗力  解除房屋买卖合同  退还已付房款                                    

尊敬的审判长、审判员:

北京市盈科律师事务所接受原告贾女士、王女士1、王女士2的委托,指派刘娜律师作为其与梁某房屋买卖合同纠纷一案的代理人,根据案件事实以及相关证据现发表以下代理意见,请贵院予以关注并予以采纳。

一、请求法院判决解除王先生与被告魏女士之间签订的房屋买卖合同,退还已付及原告以王先生的名义支付的购房款200万元;

房屋买卖合同签订后,王先生按照合同约定及中介的指令积极履行合同,在其病后,原告一直积极配合继续履行合同,无任何迟延履行合同的行为。

20161213日王先生与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》及合同附件一、附件二、《房款支付协议》、《居间服务合同》。按照合同附件二约定“买受人王先生支付定金80万元,该定金作为购房款的一部分,具体支付时间为签订本附件当日支付20万元,剩余60万元,于该房屋核验通过且做网签后支付”。 

王先生按照约定支付20万元定金后,双方约定20161229日进行网签,201713日王先生发病,14日,因其身体原因无法亲自办理购房款的支付,故由原告贾女士代为支付110万元,其中包括为被告办理涉案房屋解押款50万元,也就是说在201714日,被告出售的涉案房屋还未向银行申请解押前,原告已经将解押款支付给被告,221日,因王先生已经昏迷不省人事,原告克服种种困难,将70万元购房款支付给被告,由此也充分说明原告一直积极配合履行合同,即使王先生昏迷期间,原告也在积极配合履行合同,无任何迟延履行合同的行为。

二、因王先生突发重病去世的客观原因,导致合同无法继续履行,原告无违约行为,不应向被告承担违约责任;

1、王先生生病后,原告以及中介公司经纪人明确将王先生生病住院的事实告知被告已经尽到通知义务;

201716日,王先生住院后,原告联系中介公司经纪人员郑先生,告知王先生生病住院的事实以及现在治疗的情况、身体状况,并询问如何配合履行合同,郑先生也将王先生生病住院的信息告知被告,被告也表示理解,但因王先生于2017112日进行手术后,感染、发热,持续昏迷,生命危在旦夕客观上无法离开医院去银行签订资金监管协议,更无法办理委托公证书。

依据合同附件二第3页第6条第(3)项约定“买受人于过户前一周内支付购房款203万元,该款项支付方式约定是银行资金监管方式”又约定“若买卖双方约定以资金监管方式支付购房款且买卖双方任何一方有代理人的,则应按监管机构要求提供公证委托书。监管机构关于代理人收款或者付款有其他规定的,依其规定。”

根据上述规定,签订资金监管协议以及支付该203万元剩余购房款,原告均无法代办。因无委托公证书,原告也无法支付该203万元购房款,并且根据庭审中第三人关于银行资金监管办理的流程,可以得知,资金监管协议必须买卖双方到场进行面签,若代为支付购房款的也需要提供公证委托书,但当时王先生的病情已经无法完成该资金监管程序、无法办理委托公证。

生老病死属于不能避免、不能克服的不可抗力所致并非王先生以及原告所能控制和左右。依据《北京市存量房屋买卖合同》第十一条“因不可抗力不能按照约定履行本合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知令一方当事人。”因此应免除原告的责任。

2017326日北京市出台京建发[2017]第112号《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》文件,第五条关于“买受人应在京连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税”的规定,原告无在京购房涉案房屋的资格的客观因素,致使合同无法继续履行。

2、王先生因重病昏迷生命危在旦夕,又无法办理委托公证,是合同无法继续履行的主要原因,并非被告(反诉原告)在反诉状中所述的王先生多次逾期付款,导致合同无法继续履行。

王先生在生病前,其积极履行合同约定的义务,按时支付购房款,原告提交的房屋买卖合同以及合同附件关于付款时间以及支付凭证均能予以佐证周先生无逾期付款的行为。即使在其生病住院期间,原告也及时关注付款的时间丝毫不敢懈怠,在王先生生病住院昏迷后,原告因无法得知王先生的银行卡密码,进而克服种种现实障碍继续支付购房款,积极配合继续履行合同。

退一步讲,按照被告(反诉原告)所言,在王先生13日发病住院后,原告将不会在14日支付110万元购房款、221日再次支付70万元购房款。但,恰恰相反,即便在王先生生命危在旦夕之际,原告仍然按照合同附件二约定的每笔款项的付款时间节点以及金额如期履行合同,并没有任何逾期付款的行为,因此被告(反诉原告)要求按照合同约定向其支付房屋成交总价的20%的违约金,无任何事实以及法律依据。

综上,王先生在合同签订后至其生病前一直按照合同约定积极履行合同,在其病逝后,原告也在积极配合履行合同,但因建委、银行的规定必须王先生本人到场面签,因王先生已经病逝的客观原因,导致合同无法继续进行,故合同无法履行属于客观原因所致,不能归结到原告,故原告不应向被告承担违约责任,请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。  

三、涉案购房款200万元应退还至周先生的继承人即三原告。

依据继承法第十条规定“遗产按照下列顺序继承:  第一顺序:配偶、子女、父母。 第二顺序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 继承开始后,由第一顺序继承人继承,第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的,由第二顺序继承人继承。”本案中,原告作为被继承人王先生的配偶、子女,属于第一顺位继承人,因此被告收取的该200万元购房款应退还至王先生的法定继承人三原告。

综上,原告请求法院判决解除涉案合同以及相关合同附件等文件,判令被告退还已经支付的购房款200万元,驳回反诉原告的诉讼请求。
                                                                    委托代理人:刘娜律师

                                                         联系电话:15801375879

                                                         2018516

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刘娜律师

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