【案号案由】

案号：北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第20222号民事判决书

案由：债权人撤销权纠纷

原告：吴某甲、王某

被告：吴某乙

第三人：张某、李某

【案情简介】

二原告为夫妻关系，被告为二原告的养女，涉案房屋原本为原告二人所有。2012年3月28日被告与案外人孟某签订《存量房屋买卖合同》，2012年3月30日涉案房屋变更登记至被告名下。后该买卖合同因公证文书造假被人民法院判决合同无效。2013年3月14日，被告与张某签订房屋买卖合同及装修款补充协议，约定张某支付房款79万元及配套设施折价款16万元，2013年3月14日，涉案房屋登记与张某名下，2013年3月18日，涉案房屋登记在李某名下。

现两原告认为被告与第三人的交易行为违法，损害了原告的权益 ，起诉至法院要求撤销被告与第三人的买卖合同。

【本案焦点】

原告能否行使撤销权？撤销权的行使条件是什么？

【法院裁判要旨】

北京市丰台区人民法院经审理认为:因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，或债务人以明显不合理的低价转让财产且受让人知道该情形的，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。吴某乙与案外人孟某伪造公证书签订《存量房买卖合同》经法院生效判决认定为无效，吴某乙通过非法途径取得涉案房屋产权，侵犯了二原告的合法权益。依据现有事实，张某、李某夫妇与吴某乙素不相识，其通过中介公司购买涉案房屋，且已支付对价，不存在主观恶意。对于合同法规定的“明显不合理的低价”，张某以79万元购房款及16万元配套设施折价款的价格购买涉案房屋，单价为12334元/建筑平方米，与附近小区同时期单价差异不大，不属于明显不合理低价。故对二原告要求撒销吴某乙与张某签订的《存量房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。张某与李某夫妻间过户的行为，系其对夫妻共同财产登记的自主行为，二原告要求撤销没有法律依据，本院不予支持。

北京市丰台区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第十九条第一款和第二款的规定，作出如下判决:

驳回原告吴某甲、王某的诉讼请求。

【律师看法】

本案涉及的问题主要是原告能否依据合同法第七十四条行使债权人撤销权的问题。我们国家对于物权变动的问题，简单概括就是：生效法律行为+处分权+交付/登记。在本案中，因吴某乙与案外人的合同最终被认定为无效，吴某乙通过非法途径取得涉案房屋产权，被告吴某乙在无权处分的情况下将涉案房屋转让给第三人，侵犯了原告的合法权益。故第三人是否构成善意取得的判断是原告能否行使撤销权的关键。依据物权法规定，善意第三人简单来说三个条件：1，主观心态为善意；2，支付合理对价；3，已交付或已登记。本案中第三人与被告通过中介认识，被告在房产证上以产权人的地位体现，第三人有理由相信被告就是产权人；并且所支付的对价与同时期附近小区价格差距不大并已经变更登记，故最终法院认定第三人符合善意第三人的构成要件，可以取得房屋所有权。

法条依据：

《中华人民共和国合同法》第七十四条：因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。 撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。

第七十五条：撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。

《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第十九条：对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。

转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。 债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。

《中华人民共和国物权法》第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。