【案号案由】

1. 案号：北京市第二中级人民法院（2016）京02民终字第5461号民事判决书

2. 案由：租赁合同纠纷

【基本案情】

原告刘某与被告某公司于2013年12月16日签订《房屋租赁合同》及补充协议，就位于丰台区某处房屋租赁事宜作出各方面的约定。同时约定被告某公司须配合原告办理所有手续以使得原告可以合法经营。后原告支付租金及押金等，并进行装修。在装修过程中，因租赁房屋未取得相应的规划审批手续导致无法取得消防验收合格证明，酒店无法正常营业，故引发诉讼。该案经一审法院北京市丰台区人民法院一审判决，后经北京市第二中级人民法院判决维持生效。

另在一审中，被告提起反诉，认为合同有效，要求解除租赁合同及补充协议，同时支付拖欠租金产生的滞纳金。

【争议焦点】

原被告签订的租赁合同及相关补充协议是否因没有规划审批手续而无效？

【判决要旨】

该案一审法院北京市丰台区人民法院经审理认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

涉诉房屋未取得建设工程规划许可证，故原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议应为无效;被告某公同将没有取得建设工程规划许可证的房屋对外进行出租，因此导致合同无效，对此应当承担主要责任，原告刘某未认真审查租赁房屋的相应手续，亦应承担一定的责任。 因租赁合同无效，被告某公司已向刘某收取的房屋租金806796元以及押金268932元应当予以退还。

因房屋租赁合同无效，故对被告主张的解除租赁合同并支付租金及滞纳金的诉讼请求不予支持，但不影响当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。关于刘某支付房屋使用费的具体数额，考虑到因租赁房屋未取得消防验收导致涉案房屋装修未完工，刘某租赁房屋为开设酒店用途，现因刘某无法实际使用，也无法从中获利，故酌情确定刘某应当支付的房屋使用费。

关于刘某的装修损失，因租赁合同无效，在涉诉房屋内已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。诉讼期间，被告申请对该涉诉房屋的装修工程进行价值评估，而鉴定公司出具的是装修工程造价报告，并非装修的现值，因此结合装修工程的造价报告及原告刘某提交的装修合同等材料的报价，并考虑该房屋并未实际使用等因素，综合双方的过错程度，由被告某公司赔偿刘某的装修损失，损失的具体数额由法院酌定。原告主张的因装修酒店所购买的其他材料及电器，部分卫生洁具及卫浴材料的费用已经包含在工程造价中，其余未实际安装的材料，故对原告主张的此部分的损失不予支持。

北京市丰台区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，作出如下判决:

一、确认原告(反诉被告)与被告(反诉原告)于二〇一三年十二月十六日签订的《租赁合同》及补充协议无效;

二、被告(反诉原告) 于本判决生效后十日内返还原告(反诉被告)房屋租金806796元及押金268932元:

三、被告(反诉原告) 于本判决生效后十日内赔偿原告(反诉被告)装修损失1400000元;

四、原告(反诉被告)于本判决生效后十日内向被告(反诉原告)支付房屋占有使用费240000元；

五、原告(反诉被告)于本判决生效后十日内将坐落于北京市丰台区某处的房屋腾退交付给被告(反诉原告);

六、驳回原告(反诉被告) 的其他诉讼请求;

七、驳回被告(反诉原告) 的其他诉讼请求。

原告及被告上诉至北京市第二中级人民法院。二中院经审理认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，故最终：

驳回上诉，维持原判。

【律师看法】

本案的关键在于租赁合同是否有效，其直接影响着本诉和反诉的诉讼请求。关于合同无效的条款，主要依据是《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款：“有下列情形之一的，合同无效: ... (5)违反法律、行政法规的强制性规定。”其中有两点：一是违反的是法律、行政法规；二是如何认定“强制性规定”成了问题。在合同法解释（二）中，第十四条对于强制性规定是这样解释的：“效力性强制性规定”。那么何为“效力性强制性规定”？尽管有学者进行过释明，但实务中始终没有一个直接的参照标准告诉你：这个属于效力性，这个不属于效力性...所以这也导致了在实务中，法官掌握了一定的自由裁量权。对于效力性强制性规定的相关判例，在实务中是比较多见基层法院与中级法院理解不同的情况。

就本案而言，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。.....”换言之，虽然该条款并非法律、法规，但在《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条已将未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的行为认定为违法行为，需要改正。故本案的两审法官，从立法本意上认定属于效力性强制性规定，从而判决租赁合同无效。