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房价暴涨能以情势变更解除房产买卖合同吗


我国房地产市场多年来持续火爆,房价的涨跌牵动着人们的神经。在房价大幅上涨时,出卖人不想继续履行房屋买卖合同的事例时有发生。如果期间房屋市场价格出现较大幅度上涨,约定到期,市场价格高出约定价格近三倍,属于合同订立后出现的重大变化。那么,房价暴涨能以情势变更解除房产买卖合同吗?找法网小编为你解答。

在我国,房屋价格问题一直困扰我们,房价一直在上涨,我们购买房子时,就会签订房屋购买合同,有时,我们可能会与房屋开放商签订预售房合同,但随着房价的上涨,我们能否以情势变更的原则来拒绝履行买卖合同呢?接下来,下文为大家详细介绍情势变更的具体内容:



一、房价暴涨能以情势变更解除房产买卖合同吗

房价大幅上涨的事实不属于情势变更的情形,故出卖人请求调整交易价款缺乏法律依据。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案租售合同包含有租赁和买卖两重法律关系,其中买卖关系约定于合同签订四年后履行,期间房屋市场价格出现较大幅度上涨,约定到期,市场价格高出约定价格近三倍,属于合同订立后出现的重大变化。虽然可能超出当事人的预见,但仍属于正常的商业风险,因此不能适用上述规定请求调整交易价款

二、情势变更原则的构成

所谓情势变更原则,笔者认为应该是在合同成立后或履行过程中,非因当事人本身之过错而导致订立合同时所依据的社会现实状况或基础事物形态发生了质的或超出一定量的异常变化,若使合同严格履行将会严重损害一方当事人的利益,而造成合同履行上的极不公平。为确保合同各方利益的公平性和诚信性,杜绝不公平交易的存在而依变更的情势作为履行合同所依据的原则和制度。

依此解释,情势变更原则应具备以下构成要件:

(一)具有情势变更的客观事实。所谓情势变更的客观事实,应该是订立合同时所依赖的事实或基础情形,因时间的推移,不以订立合同各方当事人意志为转移所发生的,足以影响合同履行或足以造成合同当事人不公平履行结果的客观实际,这种事实的非人为性变更会产生无法履行或履行上极不公平的法律后果。例如:国计民生商品因国家计划调整而导致价格涨落、国际市场异常变化等等。

(二)具有情势变更发生的时间性。即情势变更具有时间上的约束,并非发生在合同的任何时间内,而仅指发生在合同订立后,并直接针对或影响合同履行的期间,或者说发生在法律行为成立后到合同构成的法律关系或所约束的权利义务关系消灭之前且影响或破坏订立合同时所依状态的有效期间内。只有发生在这个期间内,才能适用情势变更原则,否则不能适用。例如:甲与乙于2000年1月5日订立合同,情势变更的事实发生在2月10日-5月30日之间,在合同履行日10月5日已不存在情势变更的事实。这种情形就是不能适用情势变更原则。

(三)具有情势变更的非意志性,即情势变更是不以合同各方当事人的意志为转移的,具有虽经当事人的努力仍无法有效控制的属性,且这种变更亦不可归责于第三人之行为的情形。如果一方当事人或第三人为谋取合同上的不正当利益,而人为造成条件或事实的变化,则不能适用情势变更原则。

(四)具有情势变更的不可预见性,即情势变更是当事人在订立合同时所不能预料的。比如:因季节不同,有些商品会涨价,有些商品会跌价;因人们消费观念的变化,有些货物会滞销等等。这些都属于正常交易风险,不能适用情势变更的原则,而某些国计民生或国家计划调整或国际社会通过国际条约或双边协定而控制和左右的物流,则会因其特殊性而具有适用情势变更原则的条件。

(五)具有合同履行上的严重不利性。情势变更后,其最明显的法律后果就是若按原订合同履行会使得一方当事人利益明显处于不利状态,且这种不利已经明显超出必要的交易风险的范围。同时,该履行又会偏离诚实信用的轨道。


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    来自重庆-重庆用户2018-10-3111:10

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