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婚前双方出资购买并登记于一方名下的房产,离婚时如何处理?

葛某某与孟某某原系男女朋友关系,为结婚二人共同出资购买了一套房屋,并登记于葛某某名下。而后二人登记结婚,后因感情不和经法院判决离婚,离婚诉讼中,孟某某以其对房屋进行了出资主张该房屋为夫妻共同财产,为此,法院认定葛某某收取了孟某某的10万元这一事实,但现有证据不能证明孟某某对该房屋进行出资。法院最终判决涉诉房屋为葛某某的婚前个人财产,孟某某10万元支出系不当得利,葛某某应当予以返还。北京市门头沟区人民法院何琴法官通过分析本案争议焦点与司法实务中的处理方式对本案涉及的问题作出评析,并提出了婚前共同出资买房应注意的事项,具体内容如下:

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婚前双方合资买房登记于一方名下,

离婚房产归谁?

实践中,经常会出现婚前双方共同出资购买房屋(既包括合资支付首付,也包括全款购买),男方为了讨好女方,将房产登记在女方一方名下。离婚房子归谁?此种情况在法律上并没有明确的规定,如何认定房产的财产权归属以及如何进行财产分割,这在司法实践中是个比较麻烦的问题。



案例 

葛某某与孟某某原系男女朋友关系,双方于2002年开始同居生活。2007年7月,双方为结婚共同出资(其中孟某某出资10万)购买了位于北京市通州区001号房屋,该房屋登记于葛某某名下。2007年9月28日,葛某某与孟某某登记结婚。2013年7月10日,双方感情不和,经北京市第二中级人民法院判决离婚,离婚诉讼中,孟某某以其对涉诉房屋进行了出资主张涉诉房屋为夫妻共同财产。但葛某某对此不予认可,最终法院判决涉诉房屋为葛某某的婚前个人财产。孟某某10万元支出系不当得利,葛某某应当予以返还。

案件争点分析

本案中争议焦点如下:婚前双方出资所购买的房产登记在一方名下,该房产属于夫妻共同财产还是婚前个人财产?如果是婚前个人财产,是哪一方的婚前个人财产?


对于第一个问题,实践中关于该房产的财产属性问题认识并不一致。我国《婚姻法》对夫妻共同财产的认定是以婚姻登记为界线。司法实务中,一般以取得房屋所有权是在结婚登记前还是结婚登记后来界定是否为夫妻共同财产。本文所讨论的房屋所有权的取得是发生在婚前,因此,该财产不属于夫妻共同财产,而是婚前个人财产。


对于第二个问题,有两种看法:一是该房产属于登记方的婚前个人财产。不动产所有权的取得以登记为准。登记方在婚前就获得了该房屋的所有权。非登记方出资却放弃房屋登记,视为对另一方的赠与。二是该房产是双方共有的婚前个人财产。登记方和非登记方共同出资买房的行为,是以出资金额为比例的按份共有关系。


事实上,司法实务中对于认定到底是属于个人的婚前财产还是双方共有的婚前财产,法院一般依据现有证据进行裁判,在二者中择其一以判定最后房屋归属。

诉讼实务总结

前文案例中,法院认定葛某某收取了孟某某的10万元这一事实,但是以现有证据不能证明孟某某对该房屋进行出资,判定涉诉房屋归葛某某所有,葛某某收取了孟某某的10万元系不当得利,应当予以返还。


大多数情况下,法院对于婚前双方合资买房只登记于一方名下的离婚财产分割,通常以权属登记为主要认定标准,而对于另一方的“出资”损失,则多以不当得利进行补偿。这是由于现有法律对该情况下的纠纷还未有明确规定,认定对涉诉房屋存在“出资“事实非常困难,除非双方针对买房事宜存在相关协议等较强的证据证明。


在司法实务中,婚前合资买房登记于一方名下,大多数非登记方当事人由于不能提供充分的证据证明其实际出资的事实,或者能够证明出资但是不能证明双方合伙购买、共同持有房屋的意愿,法院一般都判决涉案房屋归登记方,判其不当得利返还或是双方存在借贷事实返还借款等来弥补非登记方的损失。

婚前共同出资买房注意事项

如前所述,婚前共同出资买房,如果房屋登记在双方名下,双方的合法权利都能得到法律的保护。但是,婚前共同出资买房只登记在一方名下,离婚时非登记方就很可能会面临法律风险。因此,为避免日后可能存在的纠纷,婚前共同出资买房时,应当注意以下事项:


一是非登记方对于该财产的权属应当有清晰的认识。司法经验表明,婚恋中的双方通常都是感情深时恨不得掏心挖肺,感情破裂时就锱铢必较了,这是人之常情。然而,这种”人之常情“在法律中却是不适用的。我国《物权法》不动产的权属采取登记主义。法院对于不动产所有权归属认定以权属证明证书为准,而对涉诉房屋合伙投资事实的认定在现有情况下非常困难。此外,登记方对于所有不动产的处分拥有绝对的自由,非登记方无权干涉。对于这些,非登记方都必须有清晰的认识。


二是如果共同购房过程中存在赠与、借贷、合伙投资等事实,应当签订书面协议。购房过程中,银行转账记录只能证明金钱来往,而无法证明赠与、借贷、合伙投资等事实。因此,如果双方对于所购房屋权属有约定,应当签订书面协议约定份额,以避免日后产生不必要的争议。


三是如果非登记方希望自身权益获得法律保障,可以通过在与登记方协商增加自己为共同所有人进行房屋变名登记。通过完善权属登记,无疑是最好、最有效的维护自身权益和避免纠纷的方式。



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