1、属于违法用地、违法建设的小产权房有依法被拆除的危险性。购买小产权房无法办理贷款，只能一次性付款或者分期付款。小产权房的附属配套设施，如供水、供电、供气等，因不在国家规划之列也不能得到有效保证。

2、小产权房没有取得国家颁发的房屋产权产权证书，不能合法设定房屋抵押权，不具有房屋产权，不能办理房屋过户手续，不能进行二手房交易。如果遇有国家征地或者拆迁的情形，购房者的利益很难得到法律的有效保护。小产权房购房合同属于违法，应当认定无效。如果遇有房屋产权纠纷，则缺少有效的解决纠纷的依据和法律保护。

如何区分大、小产权?

国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。大、小产权房的争议不在房屋所有权，而是土地使用权。对小产权的解释主要有3种：

1、是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。

2、是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。

3、是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。

前两个解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金即可自由买卖，其法律规定较为明确。而第三个解释的小产权的法律属性存在较大争议，拿不到真正法律意义上的产权证。

小产权房有哪些特征?

从价格看，小产权房价格只有同样位置商品房价格的40%至60%。

从住房形态看，一样是普通住宅。

从买卖手续看，没有缴纳商品房买卖的契税。

从使用成本看，物业费便宜、水电费便宜、采暖费便宜。

从物业管理看，由乡政府指定的开发商成立物业管理机构进行管理或是没有物业管理等，服务管理水平不是很高。

有些单位自筹资金建的房子，也是小产权。 [1] 约有30%左右的消费者购买小产权项目是出于投资的考虑。业内人士傅硕指出，虽然表面看小产权项目由于没有产权证而无法交易，但在实践中，其二手房交易也比较活跃，此时一般采用的是双方当事人默认原则。只是这样一种交易缺乏法律上的公信力，一旦出现交易纠纷，在寻求法律保护时会遇到更多障碍。

客观上“小产权房”不仅让一部分城镇居民买到了廉价的住房，而且可以起到平抑城市商品房价格的作用。有统计称，北京在售楼盘中，小产权楼盘约占18%。实际上对于小产权住宅隐含的各种潜在风险，不用建设部提醒大部分购买者也早有了解。