导读：在房屋征收与补偿领域，有越来越多的企业、工厂遇到了征收，办公用房、生产用房被纳入征收范围。这样的被征收人与普通住宅的居民有诸多不同之处，房屋面积、权属、用途使得企业被征收人应当更加谨慎地对待征收。从一些角度看，企业被征收人如果赶上了那些工作不规范、存在诸多违法之处的征收部门，权益就更易遭受损失。本文，在明律师以一个案件为例，来看看在企业征收维权中究竟可能遇到什么……


【诡异的补偿协议文本】


2017年6月，某公司用于生产的车间厂房被纳入了当地征收范围，结果在签订补偿协议环节就出现了问题。在这家公司与征收方签订的征收补偿协议中有这样的描述：“双方约定，在本协议签订后10天内乙方必须配合资产评估并对资产评估机构本着公平、公正出具的评估结果予以确认，甲方同意另行签订补充协议；如乙方仍不配合评估，或本协议签订后10天内对评估结果不予确认，甲乙双方同意以本协议为最终征收补偿结果。”短短的几句话，我们如果仔细分析一下就会发现这其中大有问题。


第一，按此条款的说法，资产评估将在协议签订后进行，即被征收人要在没有进行房地产价格评估的情况下签订这份协议，那协议中给予被征收人的补偿就丧失了合理合法的前提。


根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条的规定，补偿协议的内容应当包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。这些事项具体如何约定，取决于被征收房屋的情况，其依据就是评估机构出具的报告。


《国有土地上房屋征收评估办法》第八条的规定说明，房屋价值评估的目的就是为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据。所以，先签补偿协议后评估这种做法一定会使被征收人的权益受损。


企业拆迁


第二，此条款要求被征收人必须在协议签订后10天内对评估结果予以确认，好像在给被征收人下命令、提要求。


如果征收方说必须如何就如何，那被征收人的救济权利将如何保证？《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条明确规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条、第二十二条对申请复核、申请专家鉴定的程序作了详细规定。法律赋予了被征收人提出异议的权利，征收方在补偿协议中设置这样的条款肯定是不合法、不合理的。


显然，这份设置了诸多文字陷阱的协议根本就不能签。按正常思路分析可知，最初的补偿金额一定是偏低、不全面的，所以这里面才会涉及一个“另行签订补充协议”予以追加的问题；而另签补充协议的前提条件又是被征收人必须确认一份程序本就违法的评估报告，这就是实打实的此地无银三百两了。


【盲目签约的后果】


由于不了解法律规定，也没有仔细审视补偿协议的条款设置，这家公司就这样签订了这份存在问题、根本无法实际履行的补偿协议。签订补偿协议后，征收方又有了新的动作，要求这家公司在一系列毫无法律依据的文书上签字，包括《注销委托书》《自行拆除承诺书》《腾空承诺书》等，迫于压力和对“被停产停业”的担忧，这家公司只好相信了征收方的宣传劝说，其实这样做无形中更加助长了征收方违法征收的嚣张行为。事实上，签下补偿协议造成了一定的思维“惯性”，后面的一系列东西不签都不行了，这就是入了“套”的结果。


2018年9月，征收方无故注销了这家公司的国有土地使用权证，这也是企业遭遇征收后可能遇到的情况。为了迫使企业接受不公平不合理的条款、促使企业尽早搬离，征收方可能会采取一些手段措施，如撤销土地使用权证、撤销房屋所有权证；吊销营业执照等，或者是派执法人员频繁地检查工商、税务、环保等事项。2018年10月，在先前签订的补偿协议根本无法兑现，企业方对补偿安置结果强烈不满拒绝搬离的情况下，征收方终于采取了升级行动，在未经任何法定程序的情况下，派人员进入这家公司的厂房，驱逐员工，损坏监控及相关财物，抢夺手机并删除照片，对涉案厂房实施了强拆。


《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台后，行政强拆是法律所不允许的。


《征补条例》第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。


《征补条例》第二十八条规定，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。而这个案例中，征收方既未依照《征补条例》规定的程序向人民法院申请强制执行，亦无证据证明被征收人的房屋属于违法建筑，在此情况下直接拆除房屋，严重违反法定程序。


上述违法之处只是就这一案例而分析，实践中每个征收项目和被征收人的情况都不同。由于营业用房面积较大、涉及停产停业损失、生产经营受到众多行政机关的监管等客观事实存在，企业被征收人的补偿权益更容易受损，维权难度也可能更高。


在明拆迁律师提醒您，无论征收方是在补偿协议中还是工作程序上存在违法之处，您都要做到小心谨慎，不盲目听信征收方的宣传承诺，不轻易签订那些不合法、不合理的协议，不惧怕暴力威胁、断路、停供水电等逼迁手段。本案中最值得警醒的就是其盲目签订的那份所谓“补偿协议”，这样的东西是一定不能签的。