导读：“2019年农村无证房屋遇拆迁将可获得全额补偿”，类似的令人兴奋的标题相信大家不只见到过一次了。在明律师想在岁末年终明确告诉各位的，天底下基本上没这种好事儿！这和天上不会掉馅饼几乎是一个概念。那么，这个问题的真相究竟如何？遍及我国农村广大地区的无证房屋究竟将面临怎样的命运和结局呢？


抛开那些不切实际的妄想，这个问题可以分为两种情况讨论：一是房屋直接建造在农用地上；二是房屋建造在集体建设用地上。


对于建在农用地上的用于居住、出租甚至经营的房屋，原则上都属于彻头彻尾的违法建筑，而且是情节较为严重的违法占地类违建。譬如2018年如过街老鼠般被自然资源部喊打的“大棚房”就是其中的代表。


《土地管理法》第74条规定，违反本法规定，占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房等，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正或者治理，可以并处罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（该条主要针对破坏耕地的后果规定）


《土地管理法》第76条规定，未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状……


根据上述规定，再结合《土地管理法》第83条之规定，建造于农用地上的居住用房屋将可能面临被责令限期拆除，直至申请法院司法强拆的结局。获取征收补偿更是几乎不可能的事情。实践中，占用耕地建厂房然后出租的事情不在少数，一旦碰上征收项目，租赁这类厂房经营、生产的企业主恐怕是第一个倒霉的，停产停业损失根本没地方去主张，这里面的法律风险可谓极大。


我们再来看将房屋建造在集体建设用地上，但证件不全的情形。在这种情况下，获取一定数额的补偿还是有“门儿”的。我们以《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》的规定来做说明。其第19条规定：




拆迁补偿中认定宅基地上房屋建筑面积，以房屋所有权证标明的面积为准；未取得房屋所有权证但具有规划行政主管部门批准建房文件的，按照批准的建筑面积认定。（这两种情况下都可以认为是“有证”，可以获得全额的拆迁补偿）


本办法施行前（2003年8月1日）宅基地上已建成的房屋，未取得房屋所有权证和规划行政主管部门批准建房文件，但确由被拆迁人长期自住的，应当给予适当补偿……补偿标准由乡、镇人民政府根据当地实际情况确定，报区、县人民政府批准后执行。（即对于宅基地上的无证房屋，仅能获得适当补偿，而非全额补偿）


买瓷罐子的时候讲究“有盖儿没盖儿差一半儿”，拆迁房子似乎也雷同：有证和无证，差别还是很明显的。


本办法施行后宅基地上新建、改建、扩建的房屋，未取得房屋所有权证或者规划行政主管部门批准建房文件的，拆迁房屋时不予认定……拆除违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。（2003年8月以后建造的无证房屋一般不予补偿）


在明律师想提示广大被征收人的是，综合上述整理我们不难得出结论，农村无证房屋想要获取全额征收补偿难度是极大的。这里面有两个问题值得注意：


其一，不能认为村长点头同意建造的就是合法建筑，就应当全额补偿。实践中，一些农村法治极不健全，盖房子完全没有一个合法的报批流程，而全凭村长一个人说了算。你家盖了，我家也跟着盖；你盖在哪儿了我也跟着盖在哪儿……殊不知折腾了半天所盖的这些房屋很可能统统都是违法建筑，征收一来立马傻眼。合法自建房在农村绝不是件容易的事情，报批流程起码要到乡镇一级，一些地方还要到县一级。有没有“建房指标”更是个老大难问题，村长、村委会、村民自治都不能替代和改变法律，这一点大家一定要牢记。


其二，不能无限度地对“历史遗留问题”做扩大解释。一般而言，2000年以后建造的房屋如果还没有证，想弄个合法的身份就会非常困难。如果是90年代建的，那还有可商量的余地。80年代及以前建造的才比较稳妥。老百姓还是要及时为自己的无证房屋补办证件，该交纳罚款的要交，交完了一定要记得落实了证件，否则遇上事儿了交过的也会白交。


自然，当征收拆迁项目来袭时，被征收人依法维权还是可以的。难度很大不等于完全不可能，何况一些房屋的无证状态确系多方面因素造成，并非房屋建造者一方的责任。此时，及时咨询专业征收维权律师，通过法律途径捕捉涉案项目及相关违建查处行为的违法点以增大获取“适度”补偿的机会，就显得比较现实和重要了。不过请一定做好心理准备，适度补偿永远都不是全额补偿！