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律师文集

广州天河区房屋买卖合同找律师要多少钱天河房产律师事务所

作者:邹强  时间:2017-09-08  浏览量 0  

案情:邓某将自有的一套商品房委托某置业经纪公司挂牌销售。后该置业经纪公司与徐某签订一份房屋买卖合同,房屋所有人邓某未到场也不知情。某置业经纪公司负责人肖某代合同的甲方即出卖方邓某在合同上签名,并代邓某收取了买房者徐某定金2万元。合同约定,如甲方邓某违约,需双方返还定金给徐某。合同签订后,肖某通过微信及电话与邓某联系,协商买房事宜,双方最后未能达成一致意见,邓某不同意出卖房屋。徐某要求邓某、某置业经纪公司双倍返还定金4万元。  

 

关于邓某不同意出卖房屋,徐某可否根据合同的定金条款,主张邓某、某置业经纪公司双方返还定金,存在两种不同观点:第一种意见认为,邓某、某置业经纪公司应当双方返还定金。因为徐某和某置业公司签订的房屋买卖合同成立并已生效。合同虽然没有邓某的签名,但是在邓某授权和认可的情况下签订的,且合同签订后得到了邓某的追认。第二种意见认为,合同未成立,某置业公司应当返还徐某定金2万元。因为合同没有出卖方邓某的签字,签订合同后,邓某也未作出同意追认合同效力的意思表示。

 

根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。本案中,某置业经纪公司作为中介方,在未得到房屋所有人邓某明确授权委托的情况下,与购房者徐某立房屋买卖合同,是为无权代理行为。某置业经纪公司负责人肖某在合同上代邓某签名,与徐某签订房屋买卖合同,且未得到邓某的追认,故该合同对邓某不发生法律效力。笔者不同意第一种意见,认为签订合同后肖某通过微信及电话与邓某联系,邓某追认了合同的效力,只是因为出卖车库及房屋过户问题才反悔的。