关于集资建房权利义务转让效力的问题

集资建房权利义务转让目前主要表现为：参与单位集资建房的一方将自己参与集资建房的资格转让，即不是单位职工一方借用参与单位集资一方的名义，缴纳集资建房款，承担集资建房的的风险，产权办理在参与集资一方然后再转让到受让的名下。对于未取得产权转让集资建房权利义务及产权的效力问题，本人发表如下意见：

《中华人民共和国合同法》第52条、53条对合同无效的情形及条款作出了明确规定，第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第53条规定：“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”

由此，可以看出集资合同效力问题主要是体现于是否是双方的真实意思表示、合同处分人是否具备完全民事行为权利能力和民事行为能力、合同处分人是否具有该权利的处分权、是否违反我国法律、行政法规的强制性规定。民事活动应遵循诚实信用、等价交换、平等公平的原则。首先协议是双方真实意思的表示；其次权利出让方按公司政策享有对集资房的权利，因该集资房在订立协议时出让方尚未实际取得，其对集资房的权利尚停留在一种资格的权利，在法理上可归为一种期待利益，属于债权范畴，可以依法转让。由于取得该集资房尚有集资款等债务有待履行，协议的性质可定性为权利义务的概括转让。同时该协议并不违反国家法律、法规，有关国家关于房改房、集资房的规定也不属法律、法规的位阶。因此，只要集资建房权利义务的转让协议中的出让方与受让方不具备《合同法》第52、53条及《民法通则》第58、59条规定的情形，根据《合同法》基本原则，就应该被认定为有效。