继承、赠与，以及买卖，如果把房子留给子女的话，哪种方式最省钱？你一定没想到，如果父母尚在时想将房产过户给子女，通过买卖操作最合算。今天，我们就来说说房产过户给子女，都有哪些讲究？

先看个案例

2013年，老张将一套价值550万，80平米两居室赠与给儿子小张，作为结婚婚房，并办理了赠予及过户手续。

2016年1月，小张准备将房子出售再换一套三居室，结果发现除了必要的契税、增值税之外，还需要缴纳20%的个人所得税：100万

整个人惊呆了，有没有？

原来，小张是通过接受赠与的方式获得的房产，如果要出售，根据《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知财税[2009]78号》第五条的规定。

“征收个人所得税主要有两种方式：

1、查验征收：纳税人能够提供房屋原值等费用发票的，个人所得税=(计税价格-原值-契税-相关税费-合理费用)×20%

2、核定征收：纳税人不能提供房屋原值等费用发票的，个人所得税=计税价格×1%

而根据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知国税发[2006]144号》第二条第二款的规定：在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。

这就意味着，小张必须按照超验征收的方式交税。房子现价八万多一平，网签合同价达到550万，减去老张当年买房时花掉的30万，减去小张取得房屋时花去的成本20万，必须按照500万的20%缴纳个人所得税！总计100万！

如何过户更合算？

那按这三种方式过户，各需要多少费用呢？

我们就以小张为例计算，例出三种方式，各需要缴纳多少税款？此次案例中是普通满五，所有计算按此来算。

方式一

子女继承

过户费用主要有：

（1）公证费：按房价1%交纳（公证费：受益额20万元以下的部分，按1.2%收取；超过20万元不满50万元的部分，按1％收取；超过50万元不满500万元的部分，按0.8％收取；超过500万元不满1000万元的部分，按0.5%收取；超过1000万元的部分，按0.1%收取）

（2）房屋产权登记费：40元。

总费用：550万*0.5%+40=2.75万零40元

方式二

房屋产权赠与

父母在世时，是把房屋产权赠送给子女。过户费用：

1.契税：按房价3%缴纳；

2.所得税：直系亲属赠与，本次免交所得税，以后卖出按全额20%交

3.房屋产权登记费：40元

4.公证费：按房价1%交纳（公证费：受益额20万元以下的部分，按1.2%收取；超过20万元不满50万元的部分，按1％收取；超过50万元不满500万元的部分，按0.8％收取；超过500万元不满1000万元的部分，按0.5%收取；超过1000万元的部分，按0.1%收取）

总费用：

如果今后不卖此房：550万*3%+40+550万*0.5%=19.254万

如果今后卖出此房：550万*20%=110万

方式三

父母将房子卖给子女

这种方案大家听到的比较少，它主要的过户费用：

1.契税：90平方米以下首次购房的按1%缴纳；90平方米以上按房价1.5%缴纳；非首次按本次成交价3%缴纳。

2.增值税：非普满二年按照差额交，普通满二年才能免。

3.所得税：普通住宅房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。（满五年唯一才能免，不唯一要交）

4.房屋交易手续费：按房屋建筑面积2元/平方米交纳（上、下家都需要收）。

5.房屋产权登记费：40.00元。

总费用：550*1%+2*80*2+40=5.536万

显然，三种方式中，子女继承是最省钱的。但这也有个条件，继承是基于过户方已去世的前提，如果父母尚在就想将房产过户给子女，买卖是最合算的。