二手房交易违约,买卖双方如何应对
二手房交易违约,买卖双方如何应对
--------郑州房地产、合同律师河南鑫苑律师事务所白旭飞律师
近段时间来随着郑州市区内房价的暴涨,卖方毁约“坐地起价”的现象层出不穷,买方眼看着房价不断上涨,签过合同订下来的事又不作数了,苦不堪言。作为一名律师,本人每天都可接到3-5个这样的电话咨询,卖方都无一例外选择在网签之前违约,要求涨价;而且还有的买方看到房价涨价后,本来不打算买房了,但现在又重新要求卖方履约,总之在房价暴涨的背后上演着各式各样的剧情。
一、那么作为买方,如果卖方“坐地起价”要求涨价,买方应如何应对:
1、买方在发现卖方有违约迹象时,应提前做好证据的固定。
买方可采用录音方式取得卖方违约的证据,再要求中介公司介入协调卖方,发挥中介第三方证明作用,为后续的诉讼做准备。
2、起诉前将争议房产进行财产保全。
如果协商不成,买方应尽快提起诉讼,为防止卖方在诉讼时将争议房产再行出售,可在起诉前将争议房产进行查封,这样既可保证判决的顺利执行,也可对卖方形成心理压力,迫使卖方继续履行合同。
3、依据三方签订的合同追究卖方的违约责任,要求支付违约金,并继续履行合同。(郑州房地产、合同律师河南鑫苑律师事务所白旭飞律师)
二、作为卖方,遇到买方见利忘义,无理要求继续履行合同的,卖方应如何应对:
1、在买方有不打算购买的意愿时,卖方应要求买方通过中介公司向卖方传递不购买的意愿,这样可有效保护卖方的权益,也可使中介公司成为证人,为后续卖方占据主动地位提供基础。
2、在中介公司没有正式通知买方不履行合同的情况下,卖方要按照协议要求积极履行合同。
3、卖方对于需要买卖双方同时办理或共同办理的事项,卖方应要求中介公司和买方约好时间和地点并通知卖方;在买方未按时到达指定地点的情形发生时要及时通知中介公司,并要求中介公司出具相关的书面证明文件。
总之,二手房交易存在诸多不确定情形,买卖双方都要注重合同履行过程中的证据搜集,以免被动。(郑州房地产、合同律师河南鑫苑律师事务所白旭飞律师)