韩宇龙律师

夫妻共同房产，父母有继承权吗？

基本案情：

刘某与蒋某系夫妻，婚后生有一儿一女，儿子刘甲（现年15岁）和女儿刘乙（现年12岁），均为未成年人。刘某与蒋某于2006年在北海购有商品房一套（属唯一住房），面积120平方米，房屋所有权证上登记的房屋所有权人为刘某与蒋某。2013年，刘某病故，未留有遗嘱。刘某的父亲3年前已故，母亲何某健在。

现蒋某想出售北海的该套房产，想了解刘某的母亲是否享有继承权？如何才能将房产过户到自已的名下，然后将房产对外出售？

 

律师看法：

一、刘某病故后，刘某与蒋某共同房产如何分割和继承的问题。

1、首先进行夫妻共同财产的分割

刘某与蒋某于2006年在北海购有商品房一套，房屋登记的所有权人为刘某与蒋某，属夫妻共同财产。根据《继承法》第二十六条：夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。据此，该刘某与蒋某在北海购有的该套商品房需先分出一半为蒋某所有，剩余的一半作为刘某遗产进行分割。

2、确定刘某的法定继承人

根据《继承法》第十条规定，遗产按照下列顺序继承：

第一顺序：配偶、子女、父母。
   第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
   继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。

根据上述规定，刘某的法定继承人为：配偶蒋某、儿子刘甲、女儿刘乙和母亲何某。
 

  3、然后对刘某遗产在继承人间进行分割

该套房产剩余的一半由法定继承人蒋某、刘甲、刘乙和何某进行平均分配，即每人享有房产的八分之一份额。

    经过以上分割后，配偶蒋某享有该房产八分之五的份额，刘甲、刘乙和何某各享有该房产八分之一的份额。

 

二、刘某与蒋某共同房产如何办理继承过户的问题

（一）首先进行继承公证和继承诉讼

办理继承过户的房产一般需通过继承公证和继承诉讼取得继承公证书、 调解书或者法院判决书后，然后才到房产交易中心办理房产过户登记。

一般来说，如果继承人之间没有纠纷，法律文件齐全，急需办理继承手续的，可以优先选择继承公证办理房产继承手续。公证继承的好处是出证时间会比较快。如果继承人之间分歧较大，无法协商一致;或由于继承人年老体弱、居住在国外、外地等情况，自行去派出所或者单位取证困难的，建议聘请律师通过法院诉讼途径解决。　　
　　

（二）到房产交易中心办理房产继承过户登记

1、办理房屋继承过户的手续需提交证件：

（1）《房屋所有权证》（原件）；

（2）原产权人死亡证明（原件、 复印件）；

（3）公证书或法院判决书、调解书（原件）；

（4）登记机构认可的房产测绘资料（原件、 复印件）；

（5）契税完税凭证（原件），法定继承人继承土地、房屋权属，不征契税；

（6）其他房屋交易登记资料；

（7）户口薄（原件、 复印件）；

（8）继承人身份证（原件、 复印件）填写：房屋所有权登记申请表；

（9）监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料。

2、办证程序：

受理登记申请 →权属审核→公告（必要时）→核准登记→缮证→收费、颁发《房屋所有权证》→归档

3、办事时限：

上述证件齐全，五个工作日

 

三、刘某与蒋某共同房产过户登记到法定继承人名下后能否出售的问题

蒋某拟将该房产出售主要存在两方面问题，一方面是房屋共有人的问题；另一方面是法律对于未成年人房屋过户登记有特别规定。

（一）共有房屋处置的问题

首先，我国《民法通则》第七十八条规定，财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。

其次，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见规定，对于共有财产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明财产是按份共有的，应当认定为共同共有。共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理;没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。

再次，我国《城市私有房屋管理条例》第十条规定，房屋所有人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书，在同等条件下，共有人有优先购买权。

根据以上法律规定，结合实际情况，可通过如下方式处理该房屋：

第一、由双方协商，将房屋确定归一人所有，并由取得房屋所有权的一方给予对方适当补偿。

第二、若双方均欲取得房屋，可通过双方竞价方式确定房屋总价款及所有权归属，再由取得房屋所有权的一方给予对方约定比例的房屋价款。

第三、若双方均无意取得房屋或无力单独购买，则任何一方均可在征得对方书面同意后将房屋作价——对于该价格，他方在同等条件下享有优先购买权——卖与第三方，取得的房屋价款由双方平分或按约定的比例进行分割。

第四、若双方通过以上方式均无法达成一致，则任何一方都可向房屋所在地人民法院起诉，请求通过诉讼途径分割共同财产。

（二）处分登记在未成年人名下的房屋的问题

《房屋主登记办法》第十四条规定，未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。因此，因处分未成年人房屋申请办理登记的，应提交有关为未成年人利益的书面保证和证明，否则，登记机关将不予受理其登记申请。根据有关法律规定，未成年人属于法律上规定的无行为能力或限制行为能力人，未成年人的大部分行为都需要由监护人来代理。根据法律规定，未成年人的法定监护人首先应当由其父母担任，父母有权利也有义务对未成年子女的人身、财产和其他合法权益承担监督和保护责任。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题意见》规定，监护人的监护职责包括：保护被监护人的身体健康，照顾被监护人的生活，管理和保护被监护人的财产，代理被监护人进行民事活动等。

监护人处分未成年人财产有严格的法律限制。出于对未成年人利益的保护，《民法通则》第十八条规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的应当赔偿损失。根据以上规定，只有为了未成年人的利益，监护人才有权处理未成年人的财产，因此，父母作为未成年子女的监护人只有在满足一定的条件下，才可以处分未成年人的房产，即“为了未成年人的利益”。

对于“为被监护人的利益”的具体情形，我国法律还未作出相应的规定。根据司法实践中有关做法，生活中的以下情形可以视为符合“为被监护人的利益”的情形：

作为监护人的父母为了未成年人的教育，比如支付学费等，需要处理未成年人房产的情形；作为监护人的父母为了未成年人的健康，比如治病等，需要处理未成年人房产的情形；根据《侵权责任法》第三十二条第二款规定的“有财产的无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，从本人财产中支付赔偿费用”，未成年子女自身行为造成他人人身或财产损害的，作为监护人的父母为未成年人支付侵权赔偿款，需要处理未成年人房产的情形；未成年人的房产遇合法拆迁，作为监护人的父母与拆迁部门签订房屋拆迁补偿协议，而处理未成年人房产的情形；作为监护人的父母需要出售旧房来为未成年人购买新房改善居住条件时，且购买的新房价值等于或大于旧房的价值，而处理未成年人房产的情形。

为孩子上学方便变卖其房产并购置新房的，只要新购买房屋价值不明显低于原房屋价值，且给孩子上学提供明显便利的，应该属于“为被监护人的利益”的情形。

    作者：韩宇龙     广西先导联合律师事务所律师