商品房买卖中，在已经就房屋位置、面积、价款计算等条件协调一致但尚未签订正式商品房购买合同前，开发商通常会要求购房者签订一份商品房认/定购书，将双方已经达成的条件固定并约定签署正式买卖合同的期限，同时约定购房者交付一定金额的定金作为按时签订正式合同的担保。如果最终未能签订正式的商品房购买合同，定金能否返还，则要依据正式合同未能订立的原因判断。

近日，某中院审结一起定金合同纠纷，购房者与开发商就房屋的土地使用权发生争议而未能签订商品房购买合同，购房者诉至法院要求其返还其依据定购单交付的定金，因开发商未能证明在签署定购单前向购房者明确说明了土地使用权性质与年限，法院支持了返还定金的诉讼请求。

案情

2012年11月20日，董先生与A公司签订商品房定购单两份，定购A公司开发的房屋两套，定购单中确认了房屋房号、面积、单价、定金及签订正式商品房购买合同的日期。同日，董先生向A公司交纳了定金10万元。后双方因对房屋土地使用权性质及使用年限产生争议，未能在定购单约定的时限内签订正式合同。后A公司向董先生发函要求其在收函之日起七日内与A公司签订商品房购买合同，逾期将解除定购单，定金不予退还。双方就定金的退还发生争议，董先生诉至法院，要求返还定金10万元。

对于未能签订合同的原因，董先生认为责任在A公司，A公司在其签署定购单时未明确告知出售房屋的土地使用权性质为商用，使用年限仅为40年，而其要购买的是土地使用权年限70年的住宅；A公司则认为在签订定购单时已明确告知董先生房屋的土地使用权性质和年限，董先生一直以未看过合同，无法贷款等理由进行交涉，未能订立房屋买卖合同系董先生违约。

一审法院认为：董先生与A公司签订的定购单是为订立正式房屋买卖合同而设立的，其性质应为定金合同，董先生交纳的定金为立约定金，双方签订定购单后就负有在约定时间为订立房屋买卖合同而进行磋商的义务。A公司认可董先生曾到公司就合同的签订与其进行磋商，但双方就未能最终订立房屋买卖合同的原因存在争议。涉案房屋土地使用权性质为商业用地，土地使用年限为40年，与住宅类用地的70年土地使用权年限存在较大区别，对于购房者影响重大，开发商应当向购房者明确告知。本案中在定购单中未对土地使用权性质予以明确约定，A公司亦未能明确举证其在订立定购单时已明确向董先生告知了土地使用权性质。订立定购单后，双方均履行了订约行为，因对房屋土地使用权性质存在误解而未能达成房屋买卖合同，未能签订房屋买卖合同的原因并不可归责于双方，A公司应当将定金返还董先生。

A公司不服一审判决，上诉至苏州中院。二审经审理后判决驳回上诉，维持原判。

法官释法

立约定金是指当事人为保证以后正式订立合同而专门订立的定金，交付定金的当事人若拒绝立约，将丧失定金，接受定金的当事人拒绝立约，则应双倍返还定金，其作用表现在首先督促当事人订约，其次令当事人在合同成立之前保留自由订约的权利。

A公司认为董先生已经阅读了在售楼处公示的楼盘文件，在定购单上签字证明其对土地使用权性质与年限是明知的。但是定购单中并未注明涉案房屋土地使用年限，且A公司在诉讼过程中也未提供商品房购买合同等公示文件证明已对土地使用年限进行明确约定；定购单系开发商提供的格式文本，涉及免除或者限制责任的条款应以黑体字、下划线等合理形式向购房者加以说明。双方在签订定金合同后已经履行了就签订正式合同进行磋商的义务，因对土地使用权理解有误导致未能签订正式合同，原因不可归责于任何一方当事人，立约定金应予返还。

 总结

司法实践中，对于《商品房买卖合同纠纷司法解释》第四条规定之“不可归责于双方当事人的事由”的适用情形，主要包括：

1.双方当事人均无违约行为，只是就有关条款协商不一致

法院将订购协议约定的义务认定为“继续磋商”而非“必须缔约”，只要一方当事人就商品房买卖合同的签订事项进行了诚信磋商，对于订（定）购协议中没有提到的条款，若双方不能达成一致，则可视为“不可归责于双方的事由”，退还定金，双方互不担责。

当然，并非所有未提及的条款只要协商不成，即可适用上述规定。

首先，“有关条款”应是订购协议中明确约定以外的条款，订购协议中已经明确约定的条款内容，应具有法律效力，双方在签订正式买卖合同时，无须进行再次协商；

其次，“有关条款”应该是商品房买卖合同的主要条款，如违约责任、房款支付期限、房屋质量保修等，并非所有条款。如有关逾期办证的违约责任、房屋质量瑕疵、排除一方主要权利的格式条款等。至于合同签订时间、地点等对订立商品房买卖合同不构成实质性影响的条款则不在此范围内。

2.不可抗力和其他当事人意志以外的因素导致商品房买卖合同未能成立

除了不可抗力外，当事人意志以外的因素，如无法办理商品房按揭贷款，也是导致不能签订正式商品房买卖合同的原因。因国家金融政策或是银行内部政策发生重大变化导致无法办理按揭贷款的，若当事人无过错的，此时双方就互不承担责任。